I et boligprospekt står det ofte at boligen "selges som den er". Hva innebærer egentlig det? Vi har bedt Vi i villas egen ekspert på juridiske eiendomsspørsmål om å forklare begrepet.
– At en bolig "selges som den er" betyr folkelig sagt at det øker terskelen for arten og omfanget av de feil som kan utgjøre en såkalt ”mangel” etter avhendingsloven, sier advokatfullmektig Vegard Syvertsen hos advokatfirmaet Grande & Co.
Still spørsmål: Sørg for å få vite alt som er om huset før du kjøper det.
Tre muligheter
Det finnes likevel tre måter man kan nå frem med krav om feil på eiendommen, selv om den selges som den er.
– Det ene er at eiendommen kan sies å være i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne ha grunn til å forvente ut fra kjøpesum, alder eller lignende. I en helt fersk høyesterettsdom fra februar 2010, slås det fast at en slik feil må koste minst 5-6 prosent av kjøpesummen for at det skal regnes som mangel. Koster det mindre, må du regne med å ta kostnadene på egen kappe, forklarer Syvertsen. Han tror likevel at det for nyere boliger vil være lettere å nå frem med krav som er prosentvis lavere enn ovennevnte ”grense” på 5-6 %.
Riktig informasjon er viktig
De to andre tilfellene hvor det kan hevdes at det er feil på en bolig som selges som den er, involverer informasjonen du som kjøper får om boligen.
– Det er da snakk om at selger enten har holdt tilbake opplysninger eller gitt feilaktige opplysninger. I disse tilfellene kan det regnes som en mangel, så fremt at dette er opplysninger som kan forventes å kunne ha påvirket avtalen i noen grad, sier Syvertsen.
Må bevises
Det er disse to punktene, som er regulert under paragrafene 3-7 og 3-8 i avhendingslova, som gjør det så viktig for boligselgere å gi riktig og tilstrekkelig informasjon. Men det kan også være vanskelig for kjøper å bevise hvorvidt selger med viten og vilje har trikset med informasjonen dersom man i ettertid oppdager en feil med boligen.
– Det innebærer at dersom du ikke kan sannsynliggjøre at selger med vilje har holdt noe tilbake eller gitt uriktige opplysninger, er eneste mulighet til å kreve mangel at boligen dersom den kan sies å være i vesentlig dårligere stand enn du kunne ha forventet. Men hvis denne mangelen altså koster under fem-seks prosent av kjøpesummen, vil du neppe få gjennomslag i rettsystemet, og du må belage deg på å ta kostnadene selv, sier Syvertsen.
Kan virke urimelig
Majoriteten av boliger i dag selges som de er.
– Det var ikke intensjonen da denne muligheten ble innført, men nå er det nærmest blitt hovedregelen, sier Syvertsen.
– For kjøper oppfattes det gjerne som negativt at man må klare å bevise at selger har holdt tilbake opplysninger. Det kan føles urimelig å måtte dekke mangler for opp mot hundre tusen kroner selv, når du nettopp har kjøpt en bolig til over to millioner kroner, sier Syvertsen.
For selgere kan det derimot regnes som gunstig, siden man til en viss grad fraskriver seg ansvar.