Moderne eller tradisjonelt? Arkitekttegnet bare for deg eller et arkitekttegnet kataloghus fra en ferdighusprodusent? Bruke en totalentreprenør eller styre med alt selv? Husbygging krever en del gjennomtenkning, planlegging og at du gjør hver ting i riktig rekkefølge.
Slik gjør du steg for steg:
1. Sjekk lommeboka. Bestem en maksimumsum og stå fast ved den. Litt ekstra her og der kan komme opp i hundretusentalls kroner til slutt. Legg inn en pott til dekning av uforutsette utgifter – de kommer. Tenk langsiktig, en stor investering i dag kan gi lavere bokostnader i framtiden, for eksempel i forbindelse med energiforbruk. Det er en grunn til at visse husleverandører er rimeligere enn andre. Kvaliteten og standarden på byggematerialet skille markant.
2. Skisser og lag et utkast til ønsket tidsplan. Det er fort gjort å henge seg opp i detaljer som fliser og kjøkkenskap, men planløsningen og hvordan huset bør og kan plasseres på tomten er første prioritet. Nyttige spørsmål å stille seg er: Hvor vedlikeholdsfritt skal huset være? Hva slags varmekilde foretrekkes? Hvordan vil familien se ut om 10 år? Hvor er det behov for innvendig lydisolering mellom enkeltrom og soner? Trenger vi mer bodplass enn forskriftenes minimumskrav? Endelig tidsplan må lages av de som fysisk skal stå for byggeriet og som har kunnskap om hva som er realistisk.
3. Ha finansieringen klar. En god bankkontakt er gull verdt.
Populært hus:
Ura
Husleverandør: Norgeshus Beskrivelse: Arealeffektiv bolig, kan oppføres i mur med innslag av tre i fasadene eller kun i tre. Tre gode soverom, romslig stue og kjøkken, kontor, bad, vaskerom og bod. Bruksariale: 140,3 kvm. Energimerking C.
4. Velg husløsning. Har valget falt på et kataloghus fra en ferdighusleverandør, er ofte planløsningen i utgangspunktet bestemt, men man kan som regel gjøre noen endringer. Mange kataloghus med tilnærmet samme eksteriør finnes ofte med flere alternative planløsninger. Vær forberedt på at alle endringer har en pris. Enkelte ferdighusleverandører leverer prefabrikkerte moduler eller elementer som monteres på plass, og huset står innflytningsklart etter få uker. At modulene eller elementene er ferdigbygget under tak er en fordel med hensyn til fuktkontroll. De fleste ferdighusfirmaene bygger imidlertid sine hus etter precut-systemet, der bygningskomponenter tilskjæres, merkes og buntes i fabrikk, slik at prosessen på byggeplass blir kortest mulig. Har du valgt å bygge et individuelt arkitekttegnet hus, vil materialene til dette normalt bli levert fra fabrikk, mer eller mindre tilkappet og merket, alt etter den avtale som gjøres med leverandøren. Er du ”handy”, har god tid og gode kontakter, og eventuelt kan få kommunal tillatelse til å utføre enkelte ansvarsbelagte arbeidsoperasjoner selv, kan det bli billigere, men det blir vanligvis mer tidskrevende.
5. Velg entreprenør. Hvor mye du vil gjøre selv, avgjør hva slags entreprenør du vil velge. Økonomi er en faktor som spiller inn når beslutningen taes, likeså graden av håndlag og hva slags type hus du skal bygge. Mange overvurderer sin evne til selv å utføre fagmessig godt nok arbeid og de regner med at det medgår vesentlig kortere tid enn det som trengs. Husk også at du ikke kan reklamere på det du eventuelt har gjort selv.
Velges en totalentreprise, taes det hånd om alt og huset overleveres nøkkelferdig. Du får maksimal forutsigbarhet med hensyn til kostnader. Du trenger bare å forholde deg til ett firma. Velges delentreprise, fordeles arbeidsinnsatsen mellom flere. Noen tror at de selv enkelt kan ordne med byggetillatelse, tegninger, avtaler med håndverkere og befaring, men det anbefales at dette overlates til en profesjonell konsulent eller medhjelper, da det nå kreves inngående kunnskap til lov og forskrift for å kunne få ansvarsrett som søker. En delt entreprise gir deg en større frihet både når det gjelder detaljer, samt å tegne avtaler med enkelte håndverkere, men det innebærer også betydelig større ansvar og dermed risiko. Det er alltid entreprenøren som er ansvarlig for å utbedre eventuelle feil som har oppstått, og som oppdages ved eller etter sluttbefaringen.
6. Avtaler – kontrakter: Skriv avtale!
Har du tomt, be om byggblankett 3425 (Planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukerens tomt).
Kjøper du tomt og hus brukes byggblankett 3427 (Kjøp av av bolig eller fritidsbolig som ikke er fullført).
Skal du få bygget et arkitekttegnet hus, der du stiller med arkitekttegninger og beskrivelse, og entreprenøren bare skal stå for selve byggingen, bruk byggblankett 3426 (Utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig).
Kontroller at sluttpris (inkl. moms) samt byggetid er oppgitt.
7. Å søke om byggetillatelse bør overlates til en profesjonell. Har du benyttet egen arkitekt, la arkitekten ta oppgaven. Benyttes et husfirma, vil de alltid ta den. Skal du bygge selv er det du som er byggherre. Du må ha byggetillatelsen i god tid før byggingen skal begynne. Kommunene må gi den innen 3 uker dersom søknaden er komplett og ikke inneholder søknad om dispensasjon. Søkes først om rammetillatelse, må den gis innen 12 uker. Etter det må kommunene gi igangsettingstillatelse innen 3 uker etter at det søkes om det. Når tillatelsen er gitt har du 2 år på deg til å påbegynne bygget. For å forsikre deg om at dine byggeplaner ikke faller på noen kommunale restriksjoner eller dersom du vil bygge noe utover det vanlige, kan det være klokt å be om en forhåndskonferanse med kommunen. Kommunen plikter å arrangere denne innen 2 uker etter at anmodningen er mottatt, og de plikter å fremlegge alle opplysningene de har i møtet. Derfor er det viktig at de får vite mest mulig om dine planer på forhånd.
Populært hus:
Kongsheim
Husleverandør: Boligpartner Beskrivelse: Nostalgisk klassiker med form og stil som passer inn i nye og gamle boligstrøk. Enkle og arialeffektive løsninger. Standard med 3 soverom, kan også endres til to ekstra soverom. Bruksariale: 153 kvm. Lavenergistandard
8. Byggestart og byggetid. Byggetiden varierer naturligvis med byggemetode, entreprenør valg og hustype. Et enklere modulhus kan stå ferdig etter fra 2-3 uker. Påse at huset ditt er forsikret også under byggetiden. Det opplyses om dette i standardkontrakter, be uansett om forsikringsbevis fra kontraktsparten.
9. Sluttbefaring. Før det avholdes formeld overtakelsesforretning i hht bustadsoppføringslovas § 14, vil entreprenøren normalt sørge for at det avholdes en forhåndsbefaring. For å være sikker på at befaringen er objektiv anbefaler vi at du utpeker en uavhengig befaringsmann som blir med deg. Sørg for at feil og mangler som oppdages blir protokollført, og husk en frist for utbedring.
10. Ferdigattest. Når huset er ferdig (visse smådetaljer kan gjenstå) skal du få en ferdigattest fra kommunen etter at det er anmodet om det. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse, forutsatt at det bare gjenstår arbeider som ikke hindrer normal bruk av boligen, eller går ut over kravene til sikkerhet.
11. Energiattest. Ved overtakelse skal leverandøren fremskaffe en energiattest for boligen som angir dens energiegenskaper i form av energimerking.
12. Innflytting. Glem ikke å informere om din nye adresse, slik at venner og avisbudet finner deg!
På neste side kan lese mer om hvordan du eventuelt klager og advokatens huskeliste.
Populært hus:
Madelene
Husleverandør: Mesterhus, Beskrivelse: Fremtidens bolig med passivhusets komfort og energieffektivitet. Andre etasje med flere soverom og løsninger som spesielt appellerer til husets yngre generasjon. Miljøvennlige solfangere og energieffektive ytterkonstruksjoner.
Bruksariale: 191 kvm. Energimerking A.
Ikke fornøyd, slik klager du:
Så snart du har oppdaget en feil og senest innen fem år, i hht bustadsoppføringslovas § 30, skal du kontakte motparten. Begynn med å henvende deg direkte til leverandøren. Er det et seriøst firma og dine klager berettiget, kan dere sikkert komme fram til en smidig løsning. Dersom dette ikke fungerer, tar du kontakt med Boligtvistnemda, men det forutsetter at enreprenøren enten er medlem i Boligprodusentenes Forening, Entreprenørforeningen bygg og anlegg (EBA) eller Norges Byggmesterforbund (NBF). Er han ikke medlem kan sak eventuelt fremmes for Forliksrådet.
Men det er også mindre tvister som kan oppstå.
– Så snart vi fikk greie på at flisleggerne ville ha ekstra betalt fordi vi hadde valgt store fliser, kontaktet vi selgeren. Vi hadde valgt fliser innenfor prisrammen. Etter litt diskusjon ga de seg og vi slapp å betale ekstra. Det var godt for begge parter at vi ikke behøvde å gå videre med dette. Som regel løser det meste seg når det er et seriøst firma, sier Anki Ramstrøm.
Skriv avtale med håndverkerne!
Klager på håndverkere ligger høyt oppe på klagestatistikkene. De vanligst kildene til uenighetene er at arbeidet ble dyrere og tok lengre tid enn avtalt. For å unngå slike problemer, finnes det ferdige avtaler for håndverkstjenester som kan lastes ned fra www.standard.no.
Alle avtaler du gjør med forskjellige personer og firmaer skal være skriftlige.
Tips fra advokat Pål Morten Grande, ekspert på viivilla.no
1. Innhent flere tilbud, med referanser, før du bestemmer deg om leverandør.
2. Vurder om det skal inngås en totalentreprise – dvs at leverandøren ordner alt og samordner alle leverandørene.
Når tilbud er innhentet
3. Gjennomgå entreprenørens avtaleforslag med en fagkyndig – advokat eller annen bygningskonsulent. Påse særlig at det er bustadoppføringslovas regler som gjelder for avtalen.
4. Kontroller at du får en bankgaranti fra entreprenøren på 10 % av kontraktssummen hvis det bare skal bygges hus og 3 % av kontraktssummen om du også kjøper tomt. Disse satsene gjelder i byggetiden. Etter overtakelsen skal garantien være 5% i 5 år i begge tilfeller.
5. Kontroller at dere avtaler byggetid i kontrakten for å ha mulighet til å kreve dagbøter dersom det oppstår forsinkelser. Ved uklarhet om dato for ferdigstillelse blir det raskt uenighet om dagbøter.
6. Se spesielt at dine forutsetninger eller spesielle krav/spesifikke ønsker fremgår klart av avtalen eller leveransebeskrivelsen – for eksempel italiensk marmor eller heltre dører.
7. Avklar alle tilleggskostnader som påløper. Sett av post til uforutsette kostnader.
9. Kjøper du tomt også, bør du avklare at reguleringsplanen, eller naboenes planer, ikke tilsier at du plutselig får et høyhus midt i utsikten din.
Når byggingen starter
10. Det er ikke lov å avtale at det skal innbetales mer i forbindelse med byggingen enn verdien som er tilført tomta, uten at det er stilt forsvarlig sikkerhet for beløpet.
På neste side kan du lese mer om hva husleverandørene mener.
1. Hvilken hustype er mest populær nå?
Ninni på 150 kvm er salgsvinneren hos oss. Halvannen etasje høyt hus med romantiske detaljer og nostalgiske aner. Svært mange av våre kunder ønsker å tilpasse huset etter egne behov noe som også er tilfelle blant huskjøpere som velger Ninni.
Vår mest populære enebolig er Aurora. Den har vært vår bestselger siden lanseringen i 2003. Dette er en «typisk norsk» enebolig som de fleste liker veldig godt.
Fortsatt selges flest hus innenfor Nostalgi-serien. Spesielt har Raumarheim gjort det sterkt i år. Men det er fremdeles Kongsheim som leder an. Nå også en økende interesse for mer moderne- og funkispregede husstiler, der vi har et spennende sortiment.
2. Hva avgjør hva slags entreprenør man skal velge?
Monica Blom Thorsen, markedssjef Mesterhus:
Vi anbefaler å bruke en hovedentreprenør slik at man bare har en å forholde seg til i byggeprosessen.
Stein Moursund, markedssjef Nordbohus AS:
Hos Nordbohus så kjøper du hus, og byggingen av huset. Det er en og samme sak hos oss.
Gunn Furulund Haugen, markedsføringssjef Boligpartner AS:
Sjekk opp referanser både blant venner, bekjente og tidligere kunder. Sjekk også leverandørens økonomi og vurderer om det er et solid og trygt firma som de kan samarbeide med. Dette er store investeringer for kunden.
3. Hva er de vanligste feilene folk gjør?
Monica Blom Thorsen, markedssjef Mesterhus:
Å ikke sjekke referanser og historikken til firmaet som skal utføre jobben.
Stein Moursund, markedssjef Nordbohus AS:
Man gjør lett for kjappe vurderinger. Planlegg i faser. Bruk tiden godt på tomten. Hvor er solen, hvor er det naturlig å ha adkomst o.s.v. Når slike vurderinger er gjort så er det lettere å velge hus. Vi hjelper selvsagt kunden med slike vurderinger, og finner deretter frem til hus som passer tomten. Hvis ikke så tegner vi et hus som passer.
Gunn Furulund Haugen, markedsføringssjef Boligpartner AS:
Kunder som kommer til oss og som har bygd hus før, ønsker som regel høyere kvalitet enn hva de fikk første gang. Noen ønsker nok at de hadde bygd litt større.
4. Hva er ditt aller beste råd til den som skal bygge nytt?
Monica Blom Thorsen, markedssjef Mesterhus:
Sett deg godt inn i alle dokumenter i byggesaken og sørg for at avtaler med byggmesteren gjøres skriftlig. I tillegg oppfordrer vi alle som skal bygge nytt om å sjekke referanser og historikken til firmaene de vurderer.
Stein Moursund, markedssjef Nordbohus AS:
Ikke lån til over pipa. Kjøp noe du har råd til å bo i. Tenk fremover. Har du lyst til å bo i huset hele livet, så bør du tenke soverom, kjøkken, bad og stue på samme plan. Det kan være smart uansett i hverdagen. Husk lagringsplass. Ikke tegn om bodene til soverom. Du kommer til å ønske langt mer lagringsplass enn du tror.
Gunn Furulund Haugen, markedsføringssjef Boligpartner AS:
Bruk god tid og analyser behovene, slik at vi kan gi riktige råd. Tenk nøye over om boligbehovet kanskje kan endre seg over tid. Vi inviterer dem på visninger slik at de kan se og oppleve et hus før de skal bygge selv. Vurder vannbåren varme. Det blir en høyere investering, men det gir avkastning i forhold til redusert energiforbruk.
På neste side kan du lese om familien Ramstrøm som flyttet fra byen til landet.
Anki og Micke Ramstrøm bestemte seg for å flytte fra rekkehuset i byen og ut på landet. For dem var det en selvfølge å velge en totalentreprenør.
Familien Ramstrøm valgte et Myresjøhus som de endret litt slik at det passet til familiens behov. Blant annet er det et kontorlokale i tilknytning av baksiden av huset.
Vi er ikke ”byggere” og vi har heller ikke den tiden til rådighet som trengs for å bygge et hus. Vi ville flytte inn i noe som var ferdig, ikke holde på med et evigvarende prosjekt. Dessuten virket det trygt at noen andre tok hele ansvaret, sier Anki Ramstrøm.
Etter å ha tittet rundt en hel del, falt valget på et Myresjøhus som de modererte litt på selv.
Vi fikk virkelig tillit til selgeren og hadde hørt at de var pålitelige og holdt en høy kvalitet. Vi har ikke blitt skuffet, sier Micke Ramstrøm, men helt problemfritt var det ikke.
Hele familien Ramstrøm, inklusiv barna Christoffer, Sebastian og Felicia foran teglsteinskaminen som sprer deilig varme i hele huset.
– Da representanter fra Myresjøhus besøkte tomten vår for første gang, seks uker før huset skulle leveres, oppdaget de at det absolutt ikke gikk ann å bygge det huset vi hadde tenkt, uten å fylle på enorme mengder med jord.
I løpet av fire timer var en arkitekt på plass og det endte med at vi fikk et hus tilpasset terrenget isteden.
– Vi ble nødt til å ta en del raske beslutninger og tenke på nytt når det for eksempel gjaldt oppvarming. Nå ble det bergvarme, noe vi ikke hadde tenkt fra begynnelsen av. Men, i dag er vi meget fornøyde med løsningen, det ble heller ikke dyrere, sier Anki.
Det eneste som Anki ikke er riktig fornøyd med er at det hele tiden kom på ekstrakostnader.
– Husbyggingen ble dyrere enn hva vi hadde tenkt i starten. Dersom vi skulle gjøre dette på nytt, ville jeg vært mye mer bestemt på å holde budsjettet. Man må ikke glemme at det koster en hel del å anlegge hagen også, men det har vi i alle fall krefter og motivasjon til ettersom vi ikke har slitt oss ut med å bygge hus.