Mangler ved kjøp av eiendom

Kjøp og salg av bolig

Så raskt må du melde fra om mangler ved kjøp av eiendom.

De aller fleste av oss vil i løpet av livet kjøpe en brukt leilighet/bolig, og noen av oss vil finne feil eller mangler ved eiendommen vi har kjøpt. Det er da viktig å være klar over reglene som sier hvor raskt du må si i fra til selger, samt hva som må til for at du skal kunne få prisavslag, utbedring eller heving.

Utgangspunktet for hva som er en feil/mangel eller ikke, er som ellers, hva det er avtalt at du skal få. Det som likevel er annerledes ved avtaler om kjøp av brukt leilighet/bolig er at det i disse kjøpekontraktene som hovedregel avtales at boligen kjøpes som den er – ”as is”. Det innebærer at, med mindre selger har gitt uriktige opplysninger eller har holdt tilbake opplysninger, må foreligge en vesentlig feil/mangel ved leiligheten/boligen for at det skal være grunnlag for å kreve prisavslag, utbedring eller heving.

Vesentlig mangel
Hvorvidt leiligheten/ boligen er i vesentlig dårligere stand enn du som kjøper kunne forvente, vil bero på en helhetsvurdering.  I dom fra Høyesterett i 2010 ble det understreket at det måtte være et utvilsomt misforhold mellom hva kjøper kunne ha en berettiget forventning om, og hva kjøper har fått.

#br

Når det skal vurderes om det foreligger et vesentlig misforhold, vil et utgangspunkt for vurderingen være at utbedringskostnadene må ligge på 3-6 prosent av kjøpesummen for å utgjøre en vesentlig mangel i følge Høyesterett. De tilføyde at utbedringskostnadene må ligge i det øvre sjiktet, dvs  5-6 prosent. Mindre feil og mangler gir således ikke grunnlag for prisavslag ved at man gjennom kontrakten har akseptert å kjøpe boligen som den er. Det er viktig å påpeke at en slik prosentvis vurdering bare er et utgangspunkt for en vurdering.

Det skal foretas en helhetsvurdering hvor flere momenter har betydning, herunder om det er snakk om en ny eller nesten ny bolig, om det er en meget kostbar bolig, om skadene er i en sentral bygningsdel, om skaden har potensiale til å utvikle seg mm.

Det er når man etter en helhetsvurdering kommer til at det foreligger et vesentlig misforhold mellom kjøpers berettigede forventninger og det man har fått, at man kan ha krav på prisavslag, utbedring eller heving.

Advokatene Vegard Syvertsen og Pål-Morten Grande besvarer spørsmål i Eksperthjelpen - send inn ditt spørsmål her.

Reklamasjonstiden
Hvis det er avdekket at det forligger en feil eller mangel, har man av hensyn til selger en plikt til å si i fra om forholdene innen rimelig tid. Hva rimelig tid er, har vært mye diskutert. I høyesterettsdommen fra 2010 uttales det at det er få grunner til å akseptere lengre reklamasjonsfrist enn to måneder etter at kjøper oppdager en feil, og at tre måneder er i ytterkant av hva man kan beregne seg av tid.

Høyesterett sier videre at jo lengre ut i den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år man er, (regnet fra man overtar boligen) desto raskere bør kjøper reklamere. Dvs at selv om man i utgangspunktet har 2-3 måneder til å reklamere på like etter overtagelsen, bør man nok si i fra raskere når 5 års fristen nærmer seg slutten.

Hvis den aktuelle skaden har potensiale til å utvikle seg, eller det er behov for bevissikring, mener Høyesterett at man bør være ennå raskere enn normalt med en reklamasjon.

Vurdering av saken
Om man er i tvil om man har en god sak, vil vi anbefale å få saken vurdert av en advokat med kompetanse på området. Det er en billig ”forsikring” mot å gå videre med grunnløse krav.

26 oktober 2011

Foreslår angrerett etter boligkjøp

Forbrukerrådet vil ha angrerett ved boligkjøp hvor viktig informasjon om tilstanden mangler. Se hvordan forslaget kan påvirke deg som kjøper og selger...

Boligsalgsrapport premierer gode huseiere

Fra 1. januar ble boligsalgsrapport en standard ved salg. Hvordan dette vil påvirke deg som selger eller kjøper kan du få svar på her.

Dette får du sannsynligvis aldri oppleve på visning - her får du...

Eiendomsmeglere finner på mye rart for å få solgt boliger, men dette er nok det heftigste vi har sett hittil! Et eiendomsmeglerfirma i Nederland har...

Ukjente feller ved boligkjøp

Offentlige registre har langt mer informasjon om norske eiendommer enn det folk flest er klar over.

Nyttige tips ved salg av bolig

I et tregt marked er det viktig å være bevisst på hva som skal skje i salgsprosessen. Her er noen nyttige tips ved salg av bolig.

Slik gjør du boligen lettsolgt

Med noen få enkle grep, kan du få solgt boligen din allerede etter første visning. Signe Schineller fra «Boligkrise» gir deg sine beste salgstips.

Gratis arkitektråd til alle

Oslo Arkitektforening tilbyr gratis rådgivning til alle som har behov for arkitekthjelp, en gang i uken, hver torsdag mellom kl. 12 og 19. Her, i deres...

Rettigheter ved feil/mangler bolig

Se hvilke rettigheter du har som kjøper hvis boligen er mangelfull etter avhendingsloven.

Hytteidyll ved Gålå

Hytta ved Gålå i Gudbrandsdalen har idyllisk beliggenhet med flotte turmuligheter både til fots og på ski.

10 gode råd for et godt boligsalg

Boligmarkedet har en boost på høsten, og spesielt august står frem som en bedre salgsmåned. Står du rett foran et boligsalg kan disse rådene være verdt...

Feriebolig i Marokko

Flere velger feriebolig i Marokko - et land med godt klima og trivelige levekostnader. Vi i Villa har besøkt to nordmenn som har kjøpt riad i Marrakech.

Dette koster hytta

Hytta koster mer enn hva du betaler for eiendommen. Her er utgiftene du må ha med i regnestykket.

Komfortabel hyttedrøm i Valdres

På en usjenert hyttetomt med vidåpen utsikt over fjellandskapet i Aurdal har ekteparet Kari og Odd Killengreen bygget laftet tømmerhytte i tradisjonsrik...

Alt om boareal

Alt du trenger å vite om boareal!

Bygge nytt hus

Drømmer du om å bygge nytt hus? Her får du generelle råd, og nyttige tips fra husleverandører og advokat Pål Morten Grande.