Bilde: Colourbox

Rettigheter ved feil/mangler bolig

Kjøp og salg av bolig

Se hvilke rettigheter du har som kjøper hvis boligen er mangelfull etter avhendingsloven.

I forrige artikkel ga vi en gjennomgang av hvilke grunnlag som kunne medføre at leiligheten/ boligen var mangelfull etter avhendingsloven. I denne artikkelen vil vi gi en nærmere presentasjon av hvilke rettigheter du har som kjøper, dersom boligen er mangelfull etter avhendingsloven.

Vi gjentar med en gang at første forutsetning for å kunne nå frem med et krav etter avhendingsloven, er at du har reklamert til selger (selv om selger har tegnet eierskifteforsikring  ved salget. Du kan med fordel også reklamere samtidig til eierskifteforsikringsselskapet)  innen ”rimelig tid” etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen (mangelen). Vi anbefaler at du reklamerer skriftlig innen 2 måneder etter at du oppdaget feilen. Den absolutte reklamasjonsfristen er 5 år etter overtakelse. Dvs at har du eid boligen i mer enn 5 år har du ikke lenger noen reklamasjonsrett.

Artikkelforfatter, advokat Vegard Syvertsen, er ekspert på viivilla.no. Send ham et spørsmål her!

Retting (reparasjon)
Dersom det er en feil ved huset/ leiligheten du har kjøpt, som går ut over det avtalte, og selger ikke er uenig i dette, eller du har fått medhold i domstolene, er neste spørsmål hvilke følger dette skal få for selger.  Et av alternativene etter avhendingsloven er at selger sørger for å utbedre (reparere) feilen, enten selv, eller ved å engasjere en fagperson til å utføre arbeidet. Det er den opprinnelige tilstanden som skal gjenopprettes. Vilkåret for selgers rett til å reparere, er at dette skjer innen ”rimelig tid” etter kjøpers reklamasjon, og at reparasjonen skjer for selgers regning. Dersom mangelen ikke repareres, og dette ikke beror på kjøper, følger det av loven at kjøper kan kreve prisavslag.

Prisavslag
Dersom det foreligger mangel ved en eiendom har kjøper krav på et forholdsmessig prisavslag.  Mangelen må utgjøre et verdiminus ved eiendommen, dvs forskjellen hva man hadde en berettiget forventning om, og det man i realiteten har fått. Dette innebærer at kjøper må akseptere at det i utbedringskostnaden gjøres et fradrag for standardforbedringen utbedringen medfører (Kjøper har kun krav på en utbedring til den standarden han kjøpte).  Det er et vilkår at mangelen ikke er blitt reparert. Når det foreligger mangel, skal prisavslaget kompensere hele mangelen. Prisavslaget skal fastsettes forholdsmessig. Kjøpesummen skal reduseres prosentvis så mye som mangelen utgjør i prosentvis verdiminus. Siden det kan være vanskelig å fastslå hva et forholdsmessig prisavslag skal være, finnes det også en regel om at prisavslaget skal fastsettes til kostnadene med å få mangelen rettet (reparert).

Heving

Dersom mangelen er omfattende og dermed innebærer et ”vesentlig avtalebrudd”,  kan kjøper heve kjøpet.  . Vurderingen av om avtalebruddet er vesentlig, skal foretas på bakgrunn av hva som fremkommer i den aktuelle avtalen.  Flere dommer fra høyesterett ser ut til å legge vekt på om mangelen gir kjøper en rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. I den konkrete, sammensatte helhetsvurderingen som må foretas, vil både objektive og subjektive momenter spille inn.  

Utgangspunktet i denne vurderingen er å se på det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse - dvs den objektive mangelen ved eiendommen. Her tillegges både mangelens omfang og karakter betydning. Rent generelt kan sies at det skal en god del til for å kunne heve et kjøp av fast eiendom, da hovedregelen i norsk rett er avtaler skal holdes.

Erstatning

Kjøper kan som hovedregel kreve full erstatning for tap og utgifter som kontraktsbruddet har forårsaket, uavhengig av skyld på selgers side. Fra dette utgangspunktet er det en rekke unntak og begrensninger, som det vil føre for langt å gå nærmere inn på her. Kjøpers erstatningskrav kan brukes som eneste misligholdssanksjon mot mangelen, eller i kombinasjon med andre sanksjoner. Kun økonomisk tap kan kreves erstattet. Ulemper, bryderi,  ergrelser og eget arbeid av annen art erstattes ikke.

Oppsummering

Salgsinformasjonen (takst/ prospekt) vil sammen med inntrykket du får av objektet på visning, være utgangspunktet for hva du kan forvente av boligen/ leiligheten du kjøper. Dersom det er vage ord/ uttrykk i salgsmateriellet er det viktig at du prøver å få skriftlig  svar på de spørsmålene du har, før du legger inn bud. Dersom du har forutsetninger for budet, husk å innta disse skriftlig. Om du på overtakelse oppdager forhold som avviker fra det avtalte, så husk å få dette inntatt i overtakelsesprotokollen.

Oppdager du forhold  etter overtakelsen du mener ikke er i samsvar med det avtalte, må du huske å reklamere skriftlig  til selger innen ”rimelig tid”, helst innen  2 måneder.

Dersom du er usikker på om du har noen sak i forhold til selger, vil vi anbefale at du tar kontakt med en advokat som har erfaring og kompetanse innen det boligjuridiske feltet, og som kan gi en vurdering av din sak.

Rettshjelp:  Det er verd å merke seg at de aller fleste som eier leilighet/bolig har tegnet innboforsikring, eller har villaforsikring. Disse forsikringene har rettshjelpsordning, som innebærer at du ved tvist med din selger, kan få dekket 80 % av de løpende advokatutgiftene, ved å betale en egenandel på 3-400 kr. Dette er en gunstig ordning som innebærer at de fleste som ønsker juridisk bistand i etterkant av et boligkjøp har råd til det.

15. juni 2011
Mer om Kjøp og salg av bolig

Foreslår angrerett etter boligkjøp

Kjøp og salg av bolig Forbrukerrådet vil ha angrerett ved boligkjøp hvor viktig informasjon om tilstanden mangler. Se hvordan forslaget kan påvirke deg som kjøper og selger her.

Boligsalgsrapport premierer gode huseiere

Kjøp og salg av bolig Fra 1. januar ble boligsalgsrapport en standard ved salg. Hvordan dette vil påvirke deg som selger eller kjøper kan du få svar på her.

Dette får du sannsynligvis aldri oppleve på visning - her får du...

Kjøp og salg av bolig Eiendomsmeglere finner på mye rart for å få solgt boliger, men dette er nok det heftigste vi har sett hittil! Et eiendomsmeglerfirma i Nederland har...

Ukjente feller ved boligkjøp

Kjøp og salg av bolig Offentlige registre har langt mer informasjon om norske eiendommer enn det folk flest er klar over.

Nyttige tips ved salg av bolig

Kjøp og salg av bolig I et tregt marked er det viktig å være bevisst på hva som skal skje i salgsprosessen. Her er noen nyttige tips ved salg av bolig.

Slik gjør du boligen lettsolgt

Kjøp og salg av bolig Med noen få enkle grep, kan du få solgt boligen din allerede etter første visning. Signe Schineller fra «Boligkrise» gir deg sine beste salgstips.

Gratis arkitektråd til alle

Kjøp og salg av bolig Oslo Arkitektforening tilbyr gratis rådgivning til alle som har behov for arkitekthjelp, en gang i uken, hver torsdag mellom kl. 12 og 19.  Her, i deres lokaler i Josefines gate 32 får du gratis råd en halv time.

Hytteidyll ved Gålå

Kjøp og salg av bolig Hytta ved Gålå i Gudbrandsdalen har idyllisk beliggenhet med flotte turmuligheter både til fots og på ski.

10 gode råd for et godt boligsalg

Kjøp og salg av bolig Boligmarkedet har en boost på høsten, og spesielt august står frem som en bedre salgsmåned. Står du rett foran et boligsalg kan disse rådene være verdt...

Feriebolig i Marokko

Kjøp og salg av bolig Flere velger feriebolig i Marokko - et land med godt klima og trivelige levekostnader. Vi i Villa har besøkt to nordmenn som har kjøpt riad i Marrakech.

Dette koster hytta

Kjøp og salg av bolig Hytta koster mer enn hva du betaler for eiendommen. Her er utgiftene du må ha med i regnestykket.

Komfortabel hyttedrøm i Valdres

Kjøp og salg av bolig På en usjenert hyttetomt med vidåpen utsikt over fjellandskapet i Aurdal har ekteparet Kari og Odd Killengreen bygget laftet tømmerhytte i tradisjonsrik...

Alt om boareal

Kjøp og salg av bolig Alt du trenger å vite om boareal!

Bygge nytt hus

Kjøp og salg av bolig Drømmer du om å bygge nytt hus? Her får du generelle råd, og nyttige tips fra husleverandører og advokat Pål Morten Grande.

Hva skal følge med ved salg?

Kjøp og salg av bolig Hva skal følge med av løsøre når boligen selges?

vilkårene
Avbryt

Velkommen til viivilla.no!

Som medlem på viivilla.no er du en del av Vi i Villa - din tipser i villahverdagen.

På viivilla.no kan du få svar på dine spørsmål, snakke med andre kunnskapsrike villaeiere, si hva du mener i Villapanelet, delta i konkurranser og ta del i Vi i Villas unike tilbud samt mye mer.

Viivilla.no er en plattform i stadig utvikling for å kunne være din beste tipser i villahverdagen!

Dersom du har problemer eller spørsmål om noen av våre tjenester kan du sende en epost til [email protected] 

Trykk OK for å registrere deg som bruker på viivilla.no. 

Husk å oppdatere din profil med opplysninger ved å trykke på "Min side" oppe til høyre når du har logget inn. Opplysningene brukes når du deltar i konkurranser osv.

Med vennlig hilsen

Viivilla.no