Ferdigattest og brukstillatelse

Lover og regler

Formelt skal alle boliger ha brukstillatelse eller ferdigattest. Denne dokumentasjonen er blant annet viktig overfor forsikringsselskap og bank når byggelånet skal konverteres og forsikringer skal tegnes.

Søknad om dette for et hvert tiltak som kommer innunder Bygningsloven skal leveres av en ansvarlig søker, bindeleddet mellom de ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende, ansvarlig kontrollerende, tiltakshaver og kommunen. Ansvarlig søker skal sørge for at det er dokumentert i søknaden hvorledes alle relevante krav i bestemmelser gitt i eller i medhold av loven skal oppfylles, hvis ikke annet fremkommer uttrykkelig i søknaden. Søknaden skal undertegnes både avbyggherre og ansvarlig søker. Det er kommunen som gir ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Der ansvaret for prosjekteringen, utførelsen eller kontrollen er delt av forskjellige entreprenører, skal ansvarlig søker samordne søknaden og påse at alle oppgaver er utført, og bekrefte dette skriftlig i søknaden. Hver enkelt har da ansvaret for innholdet av sin del. Ansvarsoppdelingen må gå tydelig frem av søknaden.

Ansvarlig søker og ansvarlige prosjekterende foretak godkjennes av kommunen i hver enkelt sak, som vi tidligere har vært inne på.

Overtakelsesforretning
Når du overtar boligen, markerer det juridisk sett et viktig skille. Du aksepterer da å stå som ny eier av bygget, at du overtar risikoen for boligen, at reklamasjonsfristen begynner å løpe, at eventuelle dagmulkter stanses og at entreprenøren får krav på sluttoppgjør.

Du bør ha med en fagkyndig under overtakelsen av bygget. Hvis huset har alvorlige mangler, f. eks. konstruksjonsfeil, kan du nekte å overta det. Det samme gjelder dersom kommunen ikke har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Du bør derfor be om å få se dokumentasjon på at dette er gitt, før du overtar boligen.

Det bør føres protokoll over påpekte feil og mangler, og det er lurt å gi entreprenøren en frist for utbedring av eventuelle mangler. Protokollen bør i tillegg angi hvem som var tilstede, hvorvidt du overtar boligen eller nekter overtakelse og eventuelt tilbakeholdt eller deponert beløp. Det er også viktig å være klar over at boligen regnes som overtatt hvis man har flyttet inn, selv om det ikke er holdt overtakelsesforretning.

Ettårsbefaring
Begge parter kan kreve at det blir holdt en ny besiktigelse av boligen ca. ett år etter overtagelsen. Besiktigelsen holdes på samme måte som en overtagelsesforretning og kalles for ettårsbefaring.

Oppdager du mindre feil ved boligen i løpet av det første året, kan du vente med å varsle fra om dette til det holdes ettårsbefaring. Hvis det er snakk om mer omfattende mangler, må du varsle entreprenøren umiddelbart. Gjør du ikke dette, kan du miste retten til å reklamere på mangelen.

Mangler og reklamasjon
En mangel defineres som en uoverstemmelse mellom avtale og utførelse og de krav til entreprenørens ytelse som følger av loven eller offentligrettslige krav. Med offentligrettslige krav menes f. eks. krav til elektrisk anlegg og ildsteder.

Hvis entreprenøren har gitt feil opplysninger eller har unngått å gi opplysninger som er av betydning for deg, foreligger det en mangel. Det er også en mangel om en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i det entreprenøren skal yte og det ikke er avtalt at du skal overta disse forpliktelsene.

Om det er mangler ved entreprenørens ytelser, skal avgjøres ut fra tilstanden ved overtakelsen, selv om feilen viser seg først seinere. Det har derfor liten betydning om det har vært feil og mangler under byggeprosessen dersom disse er rettet opp før overtakelsen.

Loven gir deg en reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelsen. Dette kalles den absolutte reklamasjonsfristen. Entreprenøren kan ha påtatt seg ansvar for mangler i lengre tid, f.eks. i form av en garanti, men dette ansvaret bør i så fall fremkomme av skriftlig kontrakt. Du må også reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, jf. den relative reklamasjonsfristen.

Hva gjør du om du oppdager mangler?

Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Holder du tilbake mer penger enn det mangelen representerer, kan du bli pålagt forsinkelsesrenter.

Er det avtalt at du skal betale sluttoppgjøret før du overtar huset eller får skjøte, kan det avtales at det omtvistede beløp deponeres på konto i en finansinstitusjon. Pengene skal bare kunne disponeres av deg og entreprenøren sammen.

Du kan kreve mangelen reparert dersom det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for entreprenøren. Entreprenøren kan kreve å få rette mangelen selv hvis reparasjonen skjer innen rimelig tid og uten urimelig ulempe for deg. Du bør derfor ikke reparere den selv før du reklamerer. Retter du selv før du reklamerer, kan det innebære at du mister kravet ditt.

Du kan kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke retter mangelen. Prisavslaget skal være lik kostnadene for retting av mangelen. Hvis kostnadene blir urimelig høye i forhold til det mangelen betyr for forbrukeren, skal prisavslaget svare til den verdireduksjon som mangelen medfører.

Du kan heve avtalen dersom entreprenøren vesentlig misligholder sine forpliktelser etter avtalen og/eller loven.

Dersom du står igjen med et økonomisk tap etter å ha benyttet de mulighetene som er beskrevet foran, kan du som hovedregel kreve at entreprenøren skal dekke økonomisk tap som er oppstått som følge av en mangel.

Klager
Boligtvistnemnda behandler klager som gjelder kjøp og oppføring av nye boliger. Nemnda skal også ta for seg saker som gjelder fritidsseksjoner, eierseksjoner og tilbygg, men skal ikke behandle kjøp og salg av eldre boliger.

Boligtvistnemnda behandler bare tvister mellom forbruker og medlemmer fra Boligprodusentenes Forening, Entreprenørforeningen - Bygg og Anlegg og Norges Byggmesterforbund. Formålet med denne avtalen gjelder bolig som hovedsaklig skal være til personlig bruk for forbrukeren. Dersom entreprenør ikke er tilsluttet en av de nevnte foreningene, er forliksrådet rette klageinstans.

Du kan henvende deg til:

Boligtvistnemnda
Postboks 7186 Majorstua
0307 Oslo

Besøksadresse: Essendropsgt. 3
T. 23 08 75 00
F. 23 08 76 21

Nettsted: forbrukerportalen.no
E-mail: [email protected]

 

 

 

 

 

Les også:

Wergelandsønnens hage

Mens far Henrik skrev om "Skabelsen, mennesket og Messias" og "Jan van Huysums blomsterstykke", laget sønnen Olaf sitt eget blomsterstykke. Ikke i...

23. februar 2009
Mer om Lover og regler

Når slipper du dokumentavgift?

Lover og regler Staten skal ha penger ved hvert hjørne, også når du kjøper bolig. Men det finnes visse unntak.

Klipper du plenen på søndager?

Lover og regler Hvis ja, så vet du nok ikke at det kan koste deg dyrt.

Skjerming for innsyn - hva er lov?

Lover og regler Hva kan du gjøre, og har du lov til å gjøre, når du vil skjerme for innsyn fra naboen?

Nå er det enklere å innrede hybel i egen bolig

Lover og regler Har du planer om å innrede hybel i egen bolig? De nye reglene som kom etter nyttår vil gjøre det både enklere og billigere for deg.

Test: Hva slags nabo er du?

Lover og regler Er alt bare fryd og gammen, eller irriterer du deg over "den jævla naboen"? Les de elleville nabohistoriene og ta testen som avslører hvordan du er som...

Nabostøy - hva må du akseptere?

Lover og regler Typiske eksempler på bråk fra naboen kan være gressklipping på kveldstid, støy fra varmepumpe eller gjentatt festing. Hvor går grensa for hva man skal...

Slik unngår dere krangel om hytta

Lover og regler Dersom du eier eller har planer om å kjøpe fritidsbolig sammen med andre familiemedlemmer, bør dere lage en avtale som fordeler rettigheter og forpliktelser. Det minimerer sjansen for krangling.

Må utepeisen byggemeldes?

Lover og regler Et utekjøkken med peis er en sommerdrøm for mange, og det er nok en og annen som planlegger å bygge et i sommerferien. Men tenk på dette – før du tar...

Nabokonflikter - hvilke regler gjelder?

Lover og regler I denne artikkelen gir advokat Vegard Syvertsen informasjon om de mest sentrale bestemmelsene i naboloven, som regulerer rettigheter og forpliktelser...

Mangler ved boligkjøp

Lover og regler I denne artikkelen vil vi informere nærmere om hvilke grunnlag som etter avhendingsloven kan medføre at leiligheten/ boligen er mangelfull.

Bli mer kritisk ved boligkjøp

Lover og regler I løpet av de siste par årene viser dommer fra både Høyesterett og lagmannsrettene i Norge at det ikke har blitt enklere å være boligkjøper, ved at det...

Unngå konflikt ved arv av hytte

Lover og regler Når en fritidseiendom skal deles mellom arvinger, kan det fort oppstå konflikter. Men det er mulig å unngå det.

Hvor stor er boligen din?

Lover og regler Det vil Skatteetaten vite når de i disse dager sender ut brev til landets boligeiere. Formålet er å beregne nye ligningsverdier på landets boliger.

Nå må du passe på

Lover og regler Fra og med denne måneden har en rekke nye regler trådt i kraft som vil få innvirkning på deg som huseier.

Kjøpt som den er

Lover og regler Nesten alle brukte boliger selges i dag med en generell ansvarsfraskivelse av typen "kjøpt som den er". Hva betyr dette for kjøpers rettigheter og...

vilkårene
Avbryt

Velkommen til viivilla.no!

Som medlem på viivilla.no er du en del av Vi i Villa - din tipser i villahverdagen.

På viivilla.no kan du få svar på dine spørsmål, snakke med andre kunnskapsrike villaeiere, si hva du mener i Villapanelet, delta i konkurranser og ta del i Vi i Villas unike tilbud samt mye mer.

Viivilla.no er en plattform i stadig utvikling for å kunne være din beste tipser i villahverdagen!

Dersom du har problemer eller spørsmål om noen av våre tjenester kan du sende en epost til [email protected] 

Trykk OK for å registrere deg som bruker på viivilla.no. 

Husk å oppdatere din profil med opplysninger ved å trykke på "Min side" oppe til høyre når du har logget inn. Opplysningene brukes når du deltar i konkurranser osv.

Med vennlig hilsen

Viivilla.no