Ferdigattest og brukstillatelse

Lover og regler

Formelt skal alle boliger ha brukstillatelse eller ferdigattest. Denne dokumentasjonen er blant annet viktig overfor forsikringsselskap og bank når byggelånet skal konverteres og forsikringer skal tegnes.

Søknad om dette for et hvert tiltak som kommer innunder Bygningsloven skal leveres av en ansvarlig søker, bindeleddet mellom de ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende, ansvarlig kontrollerende, tiltakshaver og kommunen. Ansvarlig søker skal sørge for at det er dokumentert i søknaden hvorledes alle relevante krav i bestemmelser gitt i eller i medhold av loven skal oppfylles, hvis ikke annet fremkommer uttrykkelig i søknaden. Søknaden skal undertegnes både avbyggherre og ansvarlig søker. Det er kommunen som gir ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Der ansvaret for prosjekteringen, utførelsen eller kontrollen er delt av forskjellige entreprenører, skal ansvarlig søker samordne søknaden og påse at alle oppgaver er utført, og bekrefte dette skriftlig i søknaden. Hver enkelt har da ansvaret for innholdet av sin del. Ansvarsoppdelingen må gå tydelig frem av søknaden.

Ansvarlig søker og ansvarlige prosjekterende foretak godkjennes av kommunen i hver enkelt sak, som vi tidligere har vært inne på.

Overtakelsesforretning
Når du overtar boligen, markerer det juridisk sett et viktig skille. Du aksepterer da å stå som ny eier av bygget, at du overtar risikoen for boligen, at reklamasjonsfristen begynner å løpe, at eventuelle dagmulkter stanses og at entreprenøren får krav på sluttoppgjør.

Du bør ha med en fagkyndig under overtakelsen av bygget. Hvis huset har alvorlige mangler, f. eks. konstruksjonsfeil, kan du nekte å overta det. Det samme gjelder dersom kommunen ikke har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Du bør derfor be om å få se dokumentasjon på at dette er gitt, før du overtar boligen.

Det bør føres protokoll over påpekte feil og mangler, og det er lurt å gi entreprenøren en frist for utbedring av eventuelle mangler. Protokollen bør i tillegg angi hvem som var tilstede, hvorvidt du overtar boligen eller nekter overtakelse og eventuelt tilbakeholdt eller deponert beløp. Det er også viktig å være klar over at boligen regnes som overtatt hvis man har flyttet inn, selv om det ikke er holdt overtakelsesforretning.

Ettårsbefaring
Begge parter kan kreve at det blir holdt en ny besiktigelse av boligen ca. ett år etter overtagelsen. Besiktigelsen holdes på samme måte som en overtagelsesforretning og kalles for ettårsbefaring.

Oppdager du mindre feil ved boligen i løpet av det første året, kan du vente med å varsle fra om dette til det holdes ettårsbefaring. Hvis det er snakk om mer omfattende mangler, må du varsle entreprenøren umiddelbart. Gjør du ikke dette, kan du miste retten til å reklamere på mangelen.

Mangler og reklamasjon
En mangel defineres som en uoverstemmelse mellom avtale og utførelse og de krav til entreprenørens ytelse som følger av loven eller offentligrettslige krav. Med offentligrettslige krav menes f. eks. krav til elektrisk anlegg og ildsteder.

Hvis entreprenøren har gitt feil opplysninger eller har unngått å gi opplysninger som er av betydning for deg, foreligger det en mangel. Det er også en mangel om en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i det entreprenøren skal yte og det ikke er avtalt at du skal overta disse forpliktelsene.

Om det er mangler ved entreprenørens ytelser, skal avgjøres ut fra tilstanden ved overtakelsen, selv om feilen viser seg først seinere. Det har derfor liten betydning om det har vært feil og mangler under byggeprosessen dersom disse er rettet opp før overtakelsen.

Loven gir deg en reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelsen. Dette kalles den absolutte reklamasjonsfristen. Entreprenøren kan ha påtatt seg ansvar for mangler i lengre tid, f.eks. i form av en garanti, men dette ansvaret bør i så fall fremkomme av skriftlig kontrakt. Du må også reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, jf. den relative reklamasjonsfristen.

Hva gjør du om du oppdager mangler?

Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Holder du tilbake mer penger enn det mangelen representerer, kan du bli pålagt forsinkelsesrenter.

Er det avtalt at du skal betale sluttoppgjøret før du overtar huset eller får skjøte, kan det avtales at det omtvistede beløp deponeres på konto i en finansinstitusjon. Pengene skal bare kunne disponeres av deg og entreprenøren sammen.

Du kan kreve mangelen reparert dersom det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for entreprenøren. Entreprenøren kan kreve å få rette mangelen selv hvis reparasjonen skjer innen rimelig tid og uten urimelig ulempe for deg. Du bør derfor ikke reparere den selv før du reklamerer. Retter du selv før du reklamerer, kan det innebære at du mister kravet ditt.

Du kan kreve prisavslag dersom entreprenøren ikke retter mangelen. Prisavslaget skal være lik kostnadene for retting av mangelen. Hvis kostnadene blir urimelig høye i forhold til det mangelen betyr for forbrukeren, skal prisavslaget svare til den verdireduksjon som mangelen medfører.

Du kan heve avtalen dersom entreprenøren vesentlig misligholder sine forpliktelser etter avtalen og/eller loven.

Dersom du står igjen med et økonomisk tap etter å ha benyttet de mulighetene som er beskrevet foran, kan du som hovedregel kreve at entreprenøren skal dekke økonomisk tap som er oppstått som følge av en mangel.

Klager
Boligtvistnemnda behandler klager som gjelder kjøp og oppføring av nye boliger. Nemnda skal også ta for seg saker som gjelder fritidsseksjoner, eierseksjoner og tilbygg, men skal ikke behandle kjøp og salg av eldre boliger.

Boligtvistnemnda behandler bare tvister mellom forbruker og medlemmer fra Boligprodusentenes Forening, Entreprenørforeningen - Bygg og Anlegg og Norges Byggmesterforbund. Formålet med denne avtalen gjelder bolig som hovedsaklig skal være til personlig bruk for forbrukeren. Dersom entreprenør ikke er tilsluttet en av de nevnte foreningene, er forliksrådet rette klageinstans.

Du kan henvende deg til:

Boligtvistnemnda
Postboks 7186 Majorstua
0307 Oslo

Besøksadresse: Essendropsgt. 3
T. 23 08 75 00
F. 23 08 76 21

Nettsted: forbrukerportalen.no
E-mail: boligtvistnemnda@bnl.no

 

 

 

 

 

23 februar 2009

Ikke la nabokrangler ødelegge sommeren

Sommer og sol er høytid for nabokrangler som skyldes støy. Disse lovene og reglene må du forhold deg til.

Dette må du vite før du leier ut boligen

Skal du leie ut deler av boligen? Her får du en full oversikt over viktige lover og regler ved oppsigelse av leiekontrakten.

Trampoline-reglene du ikke visste om

Hvordan var det der med naboen igjen?

Må utepeisen byggemeldes?

Et utekjøkken med peis er en sommerdrøm for mange, og det er nok en og annen som planlegger å bygge et i sommerferien. Men tenk på dette – før du tar...

Nabokonflikter - hvilke regler gjelder?

I denne artikkelen gir advokat Vegard Syvertsen informasjon om de mest sentrale bestemmelsene i naboloven, som regulerer rettigheter og forpliktelser...

Mangler ved boligkjøp

I denne artikkelen vil vi informere nærmere om hvilke grunnlag som etter avhendingsloven kan medføre at leiligheten/ boligen er mangelfull.

Bli mer kritisk ved boligkjøp

I løpet av de siste par årene viser dommer fra både Høyesterett og lagmannsrettene i Norge at det ikke har blitt enklere å være boligkjøper, ved at det...

Nå må du passe på

Fra og med denne måneden har en rekke nye regler trådt i kraft som vil få innvirkning på deg som huseier.

Kan håndverkeren nekte?

Kan håndverkeren nekte å montere produkter du selv har kjøpt inn?

Sjekk utbyggeren før du kjøper hytte

Sjekk utbyggeren før du kjøper nybygd hytte. Reklamasjonsretten er kanskje ikke mer enn en hildring.

Naboens trær - ofte til besvær

Naboens trær er ofte til besvær. De stjeler sol, luft og utsikt. Men for naboen er disse trærne verdifulle.

Viktig med sluttdokumentasjon fra håndverkeren

Sluttdokumentasjon fra håndverkeren er viktig. Visste du at du kan miste rettigheter hvis sluttdokumentasjonen mangler?

Hvor høyt kan du bygge?

I plan- og bygningsloven skal man være særlig observant på § 70. Første punkt her er at mønehøyde ikke skal overstige 9 meter eller gesimshøyde 8 meter....

Trær er kilde for nabokonflikt

Mange nabokonflikter har sin bakgrunn i trær. Pene trær. Stygge trær. Trær som stjeler utsikten. Trær som tar ettermiddagsolen. For villaeiere har...

Svindlere i anmarsj

Like sikkert som snøen forsvinner om våren, dukker svindlerne opp hos villaeiere. Noen tilbyr seg å reparere taket ditt, andre skal skifte takrenner,...

vilkårene
Avbryt

Velkommen til viivilla.no!

Som medlem på viivilla.no er du en del av Vi i Villa - din tipser i villahverdagen.

På viivilla.no kan du få svar på dine spørsmål, snakke med andre kunnskapsrike villaeiere, si hva du mener i Villapanelet, delta i konkurranser og ta del i Vi i Villas unike tilbud samt mye mer.

Viivilla.no er en plattform i stadig utvikling for å kunne være din beste tipser i villahverdagen!

Dersom du har problemer eller spørsmål om noen av våre tjenester kan du sende en epost til einar.vestheim@bonnier.no. 

Trykk OK for å registrere deg som bruker på viivilla.no. 

Husk å oppdatere din profil med opplysninger ved å trykke på "Min side" oppe til høyre når du har logget inn. Opplysningene brukes når du deltar i konkurranser osv.

Med vennlig hilsen

Viivilla.no