Kjøpt som den er

Lover og regler

Nesten alle brukte boliger selges i dag med en generell ansvarsfraskivelse av typen "kjøpt som den er". Hva betyr dette for kjøpers rettigheter og selgers ansvar.

 
Advokat Per Christian Grant Carlsen, ansatt i adv.firmaet Torkildsen & Tennøe & Co skriver om juridiske problemer for Vi i Villa.

Advokat Per Christian Grant Carlsen, ansatt i adv.firmaet Torkildsen & Tennøe & Co skriver om juridiske problemer for Vi i Villa.

  Generelle ansvarsfraskrivelser er akseptert og tillatt, men likevel kun i begrenset grad. Etter avhendingsloven § 3-9 har en "som den er"-selger uansett ansvar i tre situasjoner: ved manglende opplysninger (avhl § 3-7), ved feilaktige opplysninger (avhl § 3-8) og der eiendommen er i vesentlig dårligere tilstand enn kjøper hadde grunn til å forvente (avhl § 3-9, 2. pkt.). Disse reglene kan ikke fravikes i forbrukerforhold. Foreligger ansvar etter disse bestemmelser, kan kjøper ha krav på prisavslag og/eller erstatning

 

 

 

Opplysningssvikt og feilopplysninger forekommer i en del salg, og kan være resultat av alt fra forglemmelser til bevisste handlinger. Dette kan dreie seg om tilbakeholdte opplysninger om skader eller feil i boligen, oppgraderingsbehov, nabotvister, støy osv. eller feilaktige opplysninger om areal, husleienivå, regulering, utførte oppgraderinger osv. Det er imidlertid et vilkår at opplysningssvikten har hatt betydning for avtalen – bagatellmessige avvik utgjør ikke mangel.

 

Skjønn
Vurderingen av om boligen er i vesentlig dårligere tilstand enn det kjøper kan forvente, utgjør som oftest den største utfordringen, blant annet fordi den er preget av mye skjønn. Avhl § 3- 9, 2. pkt., rammer i hovedsak skjulte feil i boligen, hvor opplysningsreglene normalt ikke kommer til anvendelse.

Vesentlighetsvurderingen er todelt. Først må man finne ut hva som objektivt sett er berettiget forventning hos kjøper. Deretter må man vurdere om det påklagde forholdet ved eiendommen innebærer et vesentlig avvik fra denne berettigede forventningen. Berettiget forventning er kort sagt motsatsen til for høye, overdrevne og urimelige forventninger.

Et svært sentralt forhold som ofte overses ved kjøp av brukt eiendom er at den er nettopp det – den er brukt. I tillegg er den ofte gammel og preget av slitasje. Slikt er noe en kjøper må akseptere som en del av kjøpet.


Ved kjøp og salg av bolig kan mye gå galt mellom kjøper og selger dersom man ikke spiller med åpne kort om eiendommens tilstand ved eierskifte.

Ved kjøp og salg av bolig kan mye gå galt mellom kjøper og selger dersom man ikke spiller med åpne kort om eiendommens tilstand ved eierskifte.

Mangel
Dersom boligens faktiske tilstand viser seg å være vesentlig dårligere enn det man må regne med når man tar hensyn til alder, beliggenhet, bruk, synlig samt forventbar slittasje, opplysninger om skader etc, vil det foreligge mangel. Det har også vært hevdet at reparasjonskostnader på 3–5 prosent av kjøpesummen er vesentlig. Etter min oppfatning er dette tvilsomt; prosentregning er lite holdbar jus. Men dette vil være ett av flere momenter som har betydning i totalvurderingen.

 

 

Dersom det foreligger mangel etter en av disse reglene, har kjøper krav på prisavslag og kanskje også erstatning. Prisavslaget skal normalt tilsvare reparasjonskostnaden. Man må av og til også akseptere at reparasjon innebærer en oppgradering, noe selger ikke kan kreves for.

Dersom man oppdager et forhold som man mener utgjør en mangel må man reklamere raskt; lovens krav om rimelig tid betyr i praksis 3–4 måneder fra oppdagelse. Siste reklamasjonsfrist går ut 5 år etter overtagelse. Vær obs på foreldelsesreglene!

Har selger tegnet eierskifteforsikring, kan krav rettes direkte til forsikringsselskapet. Forsikringen dekker selgers ansvar, men høster ofte kritikk for streng praktisering av loven. Forsikringenes innhold og betydning vil være tema for neste artikkel.

Anbefalt av redaksjonen

23. oktober 2008
Mer om Lover og regler

På tide å planlegge vårens prosjekter

Lover og regler De fleste føler nok at vårsesongen er langt unna, men for dem som har lyst til å bygge nytt når sola begynner å varme igjen er det ingen tid å miste. Advokat Vegard Syvertsen gir deg oversikt over de viktigste byggesaksreglene.

Håndverkere som ringer på døra

Lover og regler Dette bør du passe på om håndverkere uoppfordret ringer på døra og tilbyr håndverkertjenester.

Håndverkertjenester - tips og råd

Lover og regler Håndverkertjenester er ofte en kilde til konflikter. Her gir advokat Vegard Syvertsen råd.

Bli mer kritisk ved boligkjøp

Lover og regler I løpet av de siste par årene viser dommer fra både Høyesterett og lagmannsrettene i Norge at det ikke har blitt enklere å være boligkjøper, ved at det stilles strengere krav til kjøper enn til selger dersom det oppdages en feil.

Slik unngår du unødvendige nabokonflikter

Lover og regler Sommeren nærmer seg, og like sikkert som at snøen smelter er det at nabokonfliktene trapper seg opp. Men hva er det som gjelder, hvilke rettigheter og...

Hva er skikk og bruk i hagen?

Lover og regler Når bør man klippe gresset, er det greit å spise lunsj i badetøy og kan man sprade naken rundt i hagen? Vi har spurt en folkeskikkekspert om hva som er...

Trær er kilde for nabokonflikt

Lover og regler Mange nabokonflikter har sin bakgrunn i trær. Pene trær. Stygge trær. Trær som stjeler utsikten. Trær som tar ettermiddagsolen. For villaeiere har konfliktene vært en slager i alle år.

Nabokonflikter - hvilke regler gjelder?

Lover og regler I denne artikkelen gir advokat Vegard Syvertsen informasjon om de mest sentrale bestemmelsene i naboloven, som regulerer rettigheter og forpliktelser...

Arbeidsulykker kan ramme lommeboka di

Lover og regler Skal du leie inn arbeidskraft for å utføre arbeid hjemme? Da bør du undersøke om du er godt nok forsikret. Det kan nemlig bli dyrt dersom arbeideren...

Svindlere i anmarsj

Lover og regler Like sikkert som snøen forsvinner om våren, dukker svindlerne opp hos villaeiere. Noen tilbyr seg å reparere taket ditt, andre skal skifte takrenner, og noen spesialiserer seg på brannstiger. Eldre huseiere i eldre boliger er favorittofrene. Svindlerne er ute etter penger, og bruker vinterhalvåret til å tenke ut lure knep.

Kan vi stole på håndverkeren?

Lover og regler Håndverkere hjelper deg med å realisere drømmen om blant annet et penere bad, eller et funksjonelt kjøkken. For noen kan imidlertid denne drømmen bli...

Feller når du lager ny utleiedel

Lover og regler Planlegger du å lage en utleiedel i boligen din, bør du passe deg for disse 11 fellene.

Ferdigattest og brukstillatelse

Lover og regler Formelt skal alle boliger ha brukstillatelse eller ferdigattest. Denne dokumentasjonen er blant annet viktig overfor forsikringsselskap og bank når byggelånet skal konverteres og forsikringer skal tegnes.

Trampoline-reglene du ikke visste om

Lover og regler Hvordan var det der med naboen igjen?

Kan du flaggreglene?

Lover og regler Det er ikke bare bare å heise flagg i hagen, det finnes både flaggregler og kanskje også naboer å ta hensyn til. Vi hjelper deg med det du trenger å...

vilkårene
Avbryt

Velkommen til viivilla.no!

Som medlem på viivilla.no er du en del av Vi i Villa - din tipser i villahverdagen.

På viivilla.no kan du få svar på dine spørsmål, snakke med andre kunnskapsrike villaeiere, si hva du mener i Villapanelet, delta i konkurranser og ta del i Vi i Villas unike tilbud samt mye mer.

Viivilla.no er en plattform i stadig utvikling for å kunne være din beste tipser i villahverdagen!

Dersom du har problemer eller spørsmål om noen av våre tjenester kan du sende en epost til [email protected] 

Trykk OK for å registrere deg som bruker på viivilla.no. 

Husk å oppdatere din profil med opplysninger ved å trykke på "Min side" oppe til høyre når du har logget inn. Opplysningene brukes når du deltar i konkurranser osv.

Med vennlig hilsen

Viivilla.no