Kjøpt som den er

Lover og regler

Nesten alle brukte boliger selges i dag med en generell ansvarsfraskivelse av typen "kjøpt som den er". Hva betyr dette for kjøpers rettigheter og selgers ansvar.

 
Advokat Per Christian Grant Carlsen, ansatt i adv.firmaet Torkildsen & Tennøe & Co skriver om juridiske problemer for Vi i Villa.

Advokat Per Christian Grant Carlsen, ansatt i adv.firmaet Torkildsen & Tennøe & Co skriver om juridiske problemer for Vi i Villa.

  Generelle ansvarsfraskrivelser er akseptert og tillatt, men likevel kun i begrenset grad. Etter avhendingsloven § 3-9 har en "som den er"-selger uansett ansvar i tre situasjoner: ved manglende opplysninger (avhl § 3-7), ved feilaktige opplysninger (avhl § 3-8) og der eiendommen er i vesentlig dårligere tilstand enn kjøper hadde grunn til å forvente (avhl § 3-9, 2. pkt.). Disse reglene kan ikke fravikes i forbrukerforhold. Foreligger ansvar etter disse bestemmelser, kan kjøper ha krav på prisavslag og/eller erstatning

 

 

 

Opplysningssvikt og feilopplysninger forekommer i en del salg, og kan være resultat av alt fra forglemmelser til bevisste handlinger. Dette kan dreie seg om tilbakeholdte opplysninger om skader eller feil i boligen, oppgraderingsbehov, nabotvister, støy osv. eller feilaktige opplysninger om areal, husleienivå, regulering, utførte oppgraderinger osv. Det er imidlertid et vilkår at opplysningssvikten har hatt betydning for avtalen – bagatellmessige avvik utgjør ikke mangel.

Les også:

Innred hobbyrommet

For gode, velfungerende hobbyrom er det store stikkordet oppbevaring. Masse oppbevaring.

 

Skjønn
Vurderingen av om boligen er i vesentlig dårligere tilstand enn det kjøper kan forvente, utgjør som oftest den største utfordringen, blant annet fordi den er preget av mye skjønn. Avhl § 3- 9, 2. pkt., rammer i hovedsak skjulte feil i boligen, hvor opplysningsreglene normalt ikke kommer til anvendelse.

Vesentlighetsvurderingen er todelt. Først må man finne ut hva som objektivt sett er berettiget forventning hos kjøper. Deretter må man vurdere om det påklagde forholdet ved eiendommen innebærer et vesentlig avvik fra denne berettigede forventningen. Berettiget forventning er kort sagt motsatsen til for høye, overdrevne og urimelige forventninger.

Et svært sentralt forhold som ofte overses ved kjøp av brukt eiendom er at den er nettopp det – den er brukt. I tillegg er den ofte gammel og preget av slitasje. Slikt er noe en kjøper må akseptere som en del av kjøpet.


Ved kjøp og salg av bolig kan mye gå galt mellom kjøper og selger dersom man ikke spiller med åpne kort om eiendommens tilstand ved eierskifte.

Ved kjøp og salg av bolig kan mye gå galt mellom kjøper og selger dersom man ikke spiller med åpne kort om eiendommens tilstand ved eierskifte.

Les også:

Hvilken tapet skal du velge?

Når du sitter med tapetprøvebøkene i handa er du utsatt for en overveldende følelse av uendelige valgmuligheter og en rekke dilemma knyttet til farge-...

Mangel
Dersom boligens faktiske tilstand viser seg å være vesentlig dårligere enn det man må regne med når man tar hensyn til alder, beliggenhet, bruk, synlig samt forventbar slittasje, opplysninger om skader etc, vil det foreligge mangel. Det har også vært hevdet at reparasjonskostnader på 3–5 prosent av kjøpesummen er vesentlig. Etter min oppfatning er dette tvilsomt; prosentregning er lite holdbar jus. Men dette vil være ett av flere momenter som har betydning i totalvurderingen.

 

 

Dersom det foreligger mangel etter en av disse reglene, har kjøper krav på prisavslag og kanskje også erstatning. Prisavslaget skal normalt tilsvare reparasjonskostnaden. Man må av og til også akseptere at reparasjon innebærer en oppgradering, noe selger ikke kan kreves for.

Dersom man oppdager et forhold som man mener utgjør en mangel må man reklamere raskt; lovens krav om rimelig tid betyr i praksis 3–4 måneder fra oppdagelse. Siste reklamasjonsfrist går ut 5 år etter overtagelse. Vær obs på foreldelsesreglene!

Har selger tegnet eierskifteforsikring, kan krav rettes direkte til forsikringsselskapet. Forsikringen dekker selgers ansvar, men høster ofte kritikk for streng praktisering av loven. Forsikringenes innhold og betydning vil være tema for neste artikkel.

Les også:

Hvilken varmepumpe passer for deg?

Det finnes ulike systemer for varmepumper. Hvilken varmepumpe passer boligen din best?

Anbefalt av redaksjonen

23 oktober 2008
Mer om Lover og regler

Når slipper du dokumentavgift?

Lover og regler Staten skal ha penger ved hvert hjørne, også når du kjøper bolig. Men det finnes visse unntak.

Klipper du plenen på søndager?

Lover og regler Hvis ja, så vet du nok ikke at det kan koste deg dyrt.

Skjerming for innsyn - hva er lov?

Lover og regler Hva kan du gjøre, og har du lov til å gjøre, når du vil skjerme for innsyn fra naboen?

Nå er det enklere å innrede hybel i egen bolig

Lover og regler Har du planer om å innrede hybel i egen bolig? De nye reglene som kom etter nyttår vil gjøre det både enklere og billigere for deg.

Test: Hva slags nabo er du?

Lover og regler Er alt bare fryd og gammen, eller irriterer du deg over "den jævla naboen"? Les de elleville nabohistoriene og ta testen som avslører hvordan du er som...

Nabostøy - hva må du akseptere?

Lover og regler Typiske eksempler på bråk fra naboen kan være gressklipping på kveldstid, støy fra varmepumpe eller gjentatt festing. Hvor går grensa for hva man skal...

Slik unngår dere krangel om hytta

Lover og regler Dersom du eier eller har planer om å kjøpe fritidsbolig sammen med andre familiemedlemmer, bør dere lage en avtale som fordeler rettigheter og forpliktelser. Det minimerer sjansen for krangling.

Må utepeisen byggemeldes?

Lover og regler Et utekjøkken med peis er en sommerdrøm for mange, og det er nok en og annen som planlegger å bygge et i sommerferien. Men tenk på dette – før du tar...

Nabokonflikter - hvilke regler gjelder?

Lover og regler I denne artikkelen gir advokat Vegard Syvertsen informasjon om de mest sentrale bestemmelsene i naboloven, som regulerer rettigheter og forpliktelser...

Mangler ved boligkjøp

Lover og regler I denne artikkelen vil vi informere nærmere om hvilke grunnlag som etter avhendingsloven kan medføre at leiligheten/ boligen er mangelfull.

Bli mer kritisk ved boligkjøp

Lover og regler I løpet av de siste par årene viser dommer fra både Høyesterett og lagmannsrettene i Norge at det ikke har blitt enklere å være boligkjøper, ved at det...

Unngå konflikt ved arv av hytte

Lover og regler Når en fritidseiendom skal deles mellom arvinger, kan det fort oppstå konflikter. Men det er mulig å unngå det.

Hvor stor er boligen din?

Lover og regler Det vil Skatteetaten vite når de i disse dager sender ut brev til landets boligeiere. Formålet er å beregne nye ligningsverdier på landets boliger.

Nå må du passe på

Lover og regler Fra og med denne måneden har en rekke nye regler trådt i kraft som vil få innvirkning på deg som huseier.

Ferdigattest og brukstillatelse

Lover og regler Formelt skal alle boliger ha brukstillatelse eller ferdigattest. Denne dokumentasjonen er blant annet viktig overfor forsikringsselskap og bank når...

vilkårene
Avbryt

Velkommen til viivilla.no!

Som medlem på viivilla.no er du en del av Vi i Villa - din tipser i villahverdagen.

På viivilla.no kan du få svar på dine spørsmål, snakke med andre kunnskapsrike villaeiere, si hva du mener i Villapanelet, delta i konkurranser og ta del i Vi i Villas unike tilbud samt mye mer.

Viivilla.no er en plattform i stadig utvikling for å kunne være din beste tipser i villahverdagen!

Dersom du har problemer eller spørsmål om noen av våre tjenester kan du sende en epost til [email protected] 

Trykk OK for å registrere deg som bruker på viivilla.no. 

Husk å oppdatere din profil med opplysninger ved å trykke på "Min side" oppe til høyre når du har logget inn. Opplysningene brukes når du deltar i konkurranser osv.

Med vennlig hilsen

Viivilla.no