Kjøpt som den er

Lover og regler

Nesten alle brukte boliger selges i dag med en generell ansvarsfraskivelse av typen "kjøpt som den er". Hva betyr dette for kjøpers rettigheter og selgers ansvar.

 
Advokat Per Christian Grant Carlsen, ansatt i adv.firmaet Torkildsen & Tennøe & Co skriver om juridiske problemer for Vi i Villa.

Advokat Per Christian Grant Carlsen, ansatt i adv.firmaet Torkildsen & Tennøe & Co skriver om juridiske problemer for Vi i Villa.

  Generelle ansvarsfraskrivelser er akseptert og tillatt, men likevel kun i begrenset grad. Etter avhendingsloven § 3-9 har en "som den er"-selger uansett ansvar i tre situasjoner: ved manglende opplysninger (avhl § 3-7), ved feilaktige opplysninger (avhl § 3-8) og der eiendommen er i vesentlig dårligere tilstand enn kjøper hadde grunn til å forvente (avhl § 3-9, 2. pkt.). Disse reglene kan ikke fravikes i forbrukerforhold. Foreligger ansvar etter disse bestemmelser, kan kjøper ha krav på prisavslag og/eller erstatning

 

 

 

Opplysningssvikt og feilopplysninger forekommer i en del salg, og kan være resultat av alt fra forglemmelser til bevisste handlinger. Dette kan dreie seg om tilbakeholdte opplysninger om skader eller feil i boligen, oppgraderingsbehov, nabotvister, støy osv. eller feilaktige opplysninger om areal, husleienivå, regulering, utførte oppgraderinger osv. Det er imidlertid et vilkår at opplysningssvikten har hatt betydning for avtalen – bagatellmessige avvik utgjør ikke mangel.

 

Skjønn
Vurderingen av om boligen er i vesentlig dårligere tilstand enn det kjøper kan forvente, utgjør som oftest den største utfordringen, blant annet fordi den er preget av mye skjønn. Avhl § 3- 9, 2. pkt., rammer i hovedsak skjulte feil i boligen, hvor opplysningsreglene normalt ikke kommer til anvendelse.

Vesentlighetsvurderingen er todelt. Først må man finne ut hva som objektivt sett er berettiget forventning hos kjøper. Deretter må man vurdere om det påklagde forholdet ved eiendommen innebærer et vesentlig avvik fra denne berettigede forventningen. Berettiget forventning er kort sagt motsatsen til for høye, overdrevne og urimelige forventninger.

Et svært sentralt forhold som ofte overses ved kjøp av brukt eiendom er at den er nettopp det – den er brukt. I tillegg er den ofte gammel og preget av slitasje. Slikt er noe en kjøper må akseptere som en del av kjøpet.


Ved kjøp og salg av bolig kan mye gå galt mellom kjøper og selger dersom man ikke spiller med åpne kort om eiendommens tilstand ved eierskifte.

Ved kjøp og salg av bolig kan mye gå galt mellom kjøper og selger dersom man ikke spiller med åpne kort om eiendommens tilstand ved eierskifte.

Mangel
Dersom boligens faktiske tilstand viser seg å være vesentlig dårligere enn det man må regne med når man tar hensyn til alder, beliggenhet, bruk, synlig samt forventbar slittasje, opplysninger om skader etc, vil det foreligge mangel. Det har også vært hevdet at reparasjonskostnader på 3–5 prosent av kjøpesummen er vesentlig. Etter min oppfatning er dette tvilsomt; prosentregning er lite holdbar jus. Men dette vil være ett av flere momenter som har betydning i totalvurderingen.

 

 

Dersom det foreligger mangel etter en av disse reglene, har kjøper krav på prisavslag og kanskje også erstatning. Prisavslaget skal normalt tilsvare reparasjonskostnaden. Man må av og til også akseptere at reparasjon innebærer en oppgradering, noe selger ikke kan kreves for.

Dersom man oppdager et forhold som man mener utgjør en mangel må man reklamere raskt; lovens krav om rimelig tid betyr i praksis 3–4 måneder fra oppdagelse. Siste reklamasjonsfrist går ut 5 år etter overtagelse. Vær obs på foreldelsesreglene!

Har selger tegnet eierskifteforsikring, kan krav rettes direkte til forsikringsselskapet. Forsikringen dekker selgers ansvar, men høster ofte kritikk for streng praktisering av loven. Forsikringenes innhold og betydning vil være tema for neste artikkel.

Anbefalt av redaksjonen

23 oktober 2008

Ikke la nabokrangler ødelegge sommeren

Sommer og sol er høytid for nabokrangler som skyldes støy. Disse lovene og reglene må du forhold deg til.

Dette må du vite før du leier ut boligen

Skal du leie ut deler av boligen? Her får du en full oversikt over viktige lover og regler ved oppsigelse av leiekontrakten.

Trampoline-reglene du ikke visste om

Hvordan var det der med naboen igjen?

Må utepeisen byggemeldes?

Et utekjøkken med peis er en sommerdrøm for mange, og det er nok en og annen som planlegger å bygge et i sommerferien. Men tenk på dette – før du tar...

Mangler ved boligkjøp

I denne artikkelen vil vi informere nærmere om hvilke grunnlag som etter avhendingsloven kan medføre at leiligheten/ boligen er mangelfull.

Bli mer kritisk ved boligkjøp

I løpet av de siste par årene viser dommer fra både Høyesterett og lagmannsrettene i Norge at det ikke har blitt enklere å være boligkjøper, ved at det...

Nå må du passe på

Fra og med denne måneden har en rekke nye regler trådt i kraft som vil få innvirkning på deg som huseier.

Ferdigattest og brukstillatelse

Formelt skal alle boliger ha brukstillatelse eller ferdigattest. Denne dokumentasjonen er blant annet viktig overfor forsikringsselskap og bank når...

Utleie av bolig kan gi skattesmell

Nye skatteregler for utleie av bolig gjør at du kan få skattesmell om du ikke passer på.

Sjekk utbyggeren før du kjøper hytte

Sjekk utbyggeren før du kjøper nybygd hytte. Reklamasjonsretten er kanskje ikke mer enn en hildring.

Naboens trær - ofte til besvær

Naboens trær er ofte til besvær. De stjeler sol, luft og utsikt. Men for naboen er disse trærne verdifulle.

Viktig med sluttdokumentasjon fra håndverkeren

Sluttdokumentasjon fra håndverkeren er viktig. Visste du at du kan miste rettigheter hvis sluttdokumentasjonen mangler?

Hvor høyt kan du bygge?

I plan- og bygningsloven skal man være særlig observant på § 70. Første punkt her er at mønehøyde ikke skal overstige 9 meter eller gesimshøyde 8 meter....

Trær er kilde for nabokonflikt

Mange nabokonflikter har sin bakgrunn i trær. Pene trær. Stygge trær. Trær som stjeler utsikten. Trær som tar ettermiddagsolen. For villaeiere har...

Svindlere i anmarsj

Like sikkert som snøen forsvinner om våren, dukker svindlerne opp hos villaeiere. Noen tilbyr seg å reparere taket ditt, andre skal skifte takrenner,...

vilkårene
Avbryt

Velkommen til viivilla.no!

Som medlem på viivilla.no er du en del av Vi i Villa - din tipser i villahverdagen.

På viivilla.no kan du få svar på dine spørsmål, snakke med andre kunnskapsrike villaeiere, si hva du mener i Villapanelet, delta i konkurranser og ta del i Vi i Villas unike tilbud samt mye mer.

Viivilla.no er en plattform i stadig utvikling for å kunne være din beste tipser i villahverdagen!

Dersom du har problemer eller spørsmål om noen av våre tjenester kan du sende en epost til einar.vestheim@bonnier.no. 

Trykk OK for å registrere deg som bruker på viivilla.no. 

Husk å oppdatere din profil med opplysninger ved å trykke på "Min side" oppe til høyre når du har logget inn. Opplysningene brukes når du deltar i konkurranser osv.

Med vennlig hilsen

Viivilla.no