Bilde: Colourbox

Mangler ved boligkjøp

Lover og regler

I denne artikkelen vil vi informere nærmere om hvilke grunnlag som etter avhendingsloven kan medføre at leiligheten/ boligen er mangelfull.

Vesentlighetsvurdering
Dersom en eiendom etter en skjønnsmessig helhetsvurdering skulle vise seg å være i ”vesentlig dårligere stand” enn kjøper kunne forvente, vil eiendommen ha en mangel i lovens forstand. Dette selv om det er avtalt at eiendommen er solgt  ”som den er” (”as is”). Vurderingen forutsetter ikke noe klanderverdig forhold fra selgers side.  Et sentralt moment i vurderingen av om boligen er i vesentlig dårligere stand enn forventbart, er å se på hva det vil koste å reparere  feilene (manglene) i forhold til kjøpesummen. Avgjørelser fra domstolene viser at dersom utbedringskostnadene utgjør 4-6 % av kjøpesummen, vil det kunne være en mangel ved eiendommen som gir kjøper rett til prisavslag, reparasjon for selgers regning, og i de mest ”alvorlige” tilfellene heving (  kjøper tilbakeleverer eiendommen og selger tilbakeleverer kjøpesummen). Kjøper vil i tillegg kunne få erstattet de økonomiske tap som har oppstått pga mangelen (kontraktsbruddet fra selger). 

Kostnadene med å utbedre feilene er ikke det eneste momentet som inngår i vesentlighetsvurderingen. Det er en sammensatt vurdering der en rekke momenter er relevante. Dersom man f.eks kjøper en bolig til 2 millioner, og en vegg som viser seg å være pill råtten koster 60.000-80.000 å utbedre, vil det i utgangspunktet være en for lav kostnad til å utgjøre en mangel etter avhendingsloven, forutsatt at selger ikke har hatt kunnskap om det, og du som kjøper vil ikke ha noen krav, og må følgelig dekke utbedringen av skaden selv.

Utgangspunktet i en vesentlighetsvurdering er å sammenligne hva du etter informasjon gitt i salgsoppgave, takst og på visning kunne forvente å få, og hva du i realiteten har fått.

Artikkelforfatteren, advokat Vegard Syvertsen fra Advokatfirma Grande & Co er ekspert på viivilla.no - Send inn dine spørsmål her!

Opplysningsmangler
Dersom selger har vært uærlig og holdt tilbake opplysninger om forhold ved eiendommen denne kjente eller måtte kjenne til,  f.eks  at vannet fra dusjen ikke renner mot sluk pga motfall, eller at det ved kraftig nedbør lekker vann fra taket, vil dette kunne utgjøre en mangel.  Det samme gjelder dersom det er gitt feil opplysninger bevisst eller ubevisst,  vil dette også  kunne utgjøre en mangel.

Både når det gjelder ufullstendige og uriktige opplysninger, stilles det opp krav om at opplysningene kan sies å ha virket inn på avtalen, enten slik at kjøper ikke ville ha kjøpt, eller kjøpt til en lavere pris, dersom vedkommende hadde fått opplysningen før kjøpet.

Noen forsikringsselskaper fremstiller det slik at kravet er at du ikke ville kjøpt boligen om du hadde fått de aktuelle opplysningene, men det mener vi ikke er en riktig forståelse av loven. Vi mener det er tilstrekkelig at du ville gitt bud med forbehold om nærmere undersøkelser eller et lavere bud pga at du har tatt hensyn til de nye opplysningene.

Det er viktig å være klar over at selger  er ansvarlig også for opplysninger som gis av andre i forbindelse med salgsprosessen, f.eks i annonser, prospekt (megler) , takstrapport (takstmann) osv.  Dersom  selgers ufullstendige eller uriktige opplysninger utgjør en mangel etter loven, vil det gi kjøper de samme sanksjonsmuligheter som der eiendommen er i vesentlig dårligere stand, dvs rett til prisavslag, kostnadsfri utbedring, heving og/ eller erstatning.

Rettshjelpsordninger
De aller fleste som eier leilighet/ bolig har tegnet innboforsikring, eller har villaforsikring.  Alle innboforsikringer og villaforsikringer har rettshjelpsordning, som innebærer at dersom du er i en ”tvist” med din selger av eiendommen, kan få dekket 80 % av de løpende advokatutgiftene, inntil kr 80.000 eller 100.000. Du betaler kun 3-4000 kr i egenandel og 20 % av de løpende advokatutgiftene.  Dette er en gunstig ordning som innebærer at de fleste som ønsker juridisk bistand i etterkant av et bokligkjøp, har råd til det.

Anbefalt av redaksjonen

26 april 2011

Ikke la nabokrangler ødelegge sommeren

Sommer og sol er høytid for nabokrangler som skyldes støy. Disse lovene og reglene må du forhold deg til.

Dette må du vite før du leier ut boligen

Skal du leie ut deler av boligen? Her får du en full oversikt over viktige lover og regler ved oppsigelse av leiekontrakten.

Trampoline-reglene du ikke visste om

Hvordan var det der med naboen igjen?

Må utepeisen byggemeldes?

Et utekjøkken med peis er en sommerdrøm for mange, og det er nok en og annen som planlegger å bygge et i sommerferien. Men tenk på dette – før du tar...

Nabokonflikter - hvilke regler gjelder?

I denne artikkelen gir advokat Vegard Syvertsen informasjon om de mest sentrale bestemmelsene i naboloven, som regulerer rettigheter og forpliktelser...

Bli mer kritisk ved boligkjøp

I løpet av de siste par årene viser dommer fra både Høyesterett og lagmannsrettene i Norge at det ikke har blitt enklere å være boligkjøper, ved at det...

Nå må du passe på

Fra og med denne måneden har en rekke nye regler trådt i kraft som vil få innvirkning på deg som huseier.

Ferdigattest og brukstillatelse

Formelt skal alle boliger ha brukstillatelse eller ferdigattest. Denne dokumentasjonen er blant annet viktig overfor forsikringsselskap og bank når...

Kan håndverkeren nekte?

Kan håndverkeren nekte å montere produkter du selv har kjøpt inn?

Sjekk utbyggeren før du kjøper hytte

Sjekk utbyggeren før du kjøper nybygd hytte. Reklamasjonsretten er kanskje ikke mer enn en hildring.

Naboens trær - ofte til besvær

Naboens trær er ofte til besvær. De stjeler sol, luft og utsikt. Men for naboen er disse trærne verdifulle.

Viktig med sluttdokumentasjon fra håndverkeren

Sluttdokumentasjon fra håndverkeren er viktig. Visste du at du kan miste rettigheter hvis sluttdokumentasjonen mangler?

Hvor høyt kan du bygge?

I plan- og bygningsloven skal man være særlig observant på § 70. Første punkt her er at mønehøyde ikke skal overstige 9 meter eller gesimshøyde 8 meter....

Trær er kilde for nabokonflikt

Mange nabokonflikter har sin bakgrunn i trær. Pene trær. Stygge trær. Trær som stjeler utsikten. Trær som tar ettermiddagsolen. For villaeiere har...

Svindlere i anmarsj

Like sikkert som snøen forsvinner om våren, dukker svindlerne opp hos villaeiere. Noen tilbyr seg å reparere taket ditt, andre skal skifte takrenner,...

vilkårene
Avbryt

Velkommen til viivilla.no!

Som medlem på viivilla.no er du en del av Vi i Villa - din tipser i villahverdagen.

På viivilla.no kan du få svar på dine spørsmål, snakke med andre kunnskapsrike villaeiere, si hva du mener i Villapanelet, delta i konkurranser og ta del i Vi i Villas unike tilbud samt mye mer.

Viivilla.no er en plattform i stadig utvikling for å kunne være din beste tipser i villahverdagen!

Dersom du har problemer eller spørsmål om noen av våre tjenester kan du sende en epost til einar.vestheim@bonnier.no. 

Trykk OK for å registrere deg som bruker på viivilla.no. 

Husk å oppdatere din profil med opplysninger ved å trykke på "Min side" oppe til høyre når du har logget inn. Opplysningene brukes når du deltar i konkurranser osv.

Med vennlig hilsen

Viivilla.no