Bilde: Colourbox

Mangler ved boligkjøp

Lover og regler

I denne artikkelen vil vi informere nærmere om hvilke grunnlag som etter avhendingsloven kan medføre at leiligheten/ boligen er mangelfull.

Vesentlighetsvurdering
Dersom en eiendom etter en skjønnsmessig helhetsvurdering skulle vise seg å være i ”vesentlig dårligere stand” enn kjøper kunne forvente, vil eiendommen ha en mangel i lovens forstand. Dette selv om det er avtalt at eiendommen er solgt  ”som den er” (”as is”). Vurderingen forutsetter ikke noe klanderverdig forhold fra selgers side.  Et sentralt moment i vurderingen av om boligen er i vesentlig dårligere stand enn forventbart, er å se på hva det vil koste å reparere  feilene (manglene) i forhold til kjøpesummen. Avgjørelser fra domstolene viser at dersom utbedringskostnadene utgjør 4-6 % av kjøpesummen, vil det kunne være en mangel ved eiendommen som gir kjøper rett til prisavslag, reparasjon for selgers regning, og i de mest ”alvorlige” tilfellene heving (  kjøper tilbakeleverer eiendommen og selger tilbakeleverer kjøpesummen). Kjøper vil i tillegg kunne få erstattet de økonomiske tap som har oppstått pga mangelen (kontraktsbruddet fra selger). 

Kostnadene med å utbedre feilene er ikke det eneste momentet som inngår i vesentlighetsvurderingen. Det er en sammensatt vurdering der en rekke momenter er relevante. Dersom man f.eks kjøper en bolig til 2 millioner, og en vegg som viser seg å være pill råtten koster 60.000-80.000 å utbedre, vil det i utgangspunktet være en for lav kostnad til å utgjøre en mangel etter avhendingsloven, forutsatt at selger ikke har hatt kunnskap om det, og du som kjøper vil ikke ha noen krav, og må følgelig dekke utbedringen av skaden selv.

Utgangspunktet i en vesentlighetsvurdering er å sammenligne hva du etter informasjon gitt i salgsoppgave, takst og på visning kunne forvente å få, og hva du i realiteten har fått.

Artikkelforfatteren, advokat Vegard Syvertsen fra Advokatfirma Grande & Co er ekspert på viivilla.no - Send inn dine spørsmål her!

Opplysningsmangler
Dersom selger har vært uærlig og holdt tilbake opplysninger om forhold ved eiendommen denne kjente eller måtte kjenne til,  f.eks  at vannet fra dusjen ikke renner mot sluk pga motfall, eller at det ved kraftig nedbør lekker vann fra taket, vil dette kunne utgjøre en mangel.  Det samme gjelder dersom det er gitt feil opplysninger bevisst eller ubevisst,  vil dette også  kunne utgjøre en mangel.

Både når det gjelder ufullstendige og uriktige opplysninger, stilles det opp krav om at opplysningene kan sies å ha virket inn på avtalen, enten slik at kjøper ikke ville ha kjøpt, eller kjøpt til en lavere pris, dersom vedkommende hadde fått opplysningen før kjøpet.

Les også:

Utepeis forlenger sommeren

Det er viktig å ta vare på den korte norske sommeren. Med en utepeis kan du forlenge sommeren i begge ender.

Noen forsikringsselskaper fremstiller det slik at kravet er at du ikke ville kjøpt boligen om du hadde fått de aktuelle opplysningene, men det mener vi ikke er en riktig forståelse av loven. Vi mener det er tilstrekkelig at du ville gitt bud med forbehold om nærmere undersøkelser eller et lavere bud pga at du har tatt hensyn til de nye opplysningene.

Det er viktig å være klar over at selger  er ansvarlig også for opplysninger som gis av andre i forbindelse med salgsprosessen, f.eks i annonser, prospekt (megler) , takstrapport (takstmann) osv.  Dersom  selgers ufullstendige eller uriktige opplysninger utgjør en mangel etter loven, vil det gi kjøper de samme sanksjonsmuligheter som der eiendommen er i vesentlig dårligere stand, dvs rett til prisavslag, kostnadsfri utbedring, heving og/ eller erstatning.

Rettshjelpsordninger
De aller fleste som eier leilighet/ bolig har tegnet innboforsikring, eller har villaforsikring.  Alle innboforsikringer og villaforsikringer har rettshjelpsordning, som innebærer at dersom du er i en ”tvist” med din selger av eiendommen, kan få dekket 80 % av de løpende advokatutgiftene, inntil kr 80.000 eller 100.000. Du betaler kun 3-4000 kr i egenandel og 20 % av de løpende advokatutgiftene.  Dette er en gunstig ordning som innebærer at de fleste som ønsker juridisk bistand i etterkant av et bokligkjøp, har råd til det.

Anbefalt av redaksjonen

26 april 2011
Mer om Lover og regler

Når slipper du dokumentavgift?

Lover og regler Staten skal ha penger ved hvert hjørne, også når du kjøper bolig. Men det finnes visse unntak.

Klipper du plenen på søndager?

Lover og regler Hvis ja, så vet du nok ikke at det kan koste deg dyrt.

Skjerming for innsyn - hva er lov?

Lover og regler Hva kan du gjøre, og har du lov til å gjøre, når du vil skjerme for innsyn fra naboen?

Nå er det enklere å innrede hybel i egen bolig

Lover og regler Har du planer om å innrede hybel i egen bolig? De nye reglene som kom etter nyttår vil gjøre det både enklere og billigere for deg.

Test: Hva slags nabo er du?

Lover og regler Er alt bare fryd og gammen, eller irriterer du deg over "den jævla naboen"? Les de elleville nabohistoriene og ta testen som avslører hvordan du er som...

Nabostøy - hva må du akseptere?

Lover og regler Typiske eksempler på bråk fra naboen kan være gressklipping på kveldstid, støy fra varmepumpe eller gjentatt festing. Hvor går grensa for hva man skal...

Slik unngår dere krangel om hytta

Lover og regler Dersom du eier eller har planer om å kjøpe fritidsbolig sammen med andre familiemedlemmer, bør dere lage en avtale som fordeler rettigheter og forpliktelser. Det minimerer sjansen for krangling.

Må utepeisen byggemeldes?

Lover og regler Et utekjøkken med peis er en sommerdrøm for mange, og det er nok en og annen som planlegger å bygge et i sommerferien. Men tenk på dette – før du tar...

Nabokonflikter - hvilke regler gjelder?

Lover og regler I denne artikkelen gir advokat Vegard Syvertsen informasjon om de mest sentrale bestemmelsene i naboloven, som regulerer rettigheter og forpliktelser...

Bli mer kritisk ved boligkjøp

Lover og regler I løpet av de siste par årene viser dommer fra både Høyesterett og lagmannsrettene i Norge at det ikke har blitt enklere å være boligkjøper, ved at det stilles strengere krav til kjøper enn til selger dersom det oppdages en feil.

Unngå konflikt ved arv av hytte

Lover og regler Når en fritidseiendom skal deles mellom arvinger, kan det fort oppstå konflikter. Men det er mulig å unngå det.

Hvor stor er boligen din?

Lover og regler Det vil Skatteetaten vite når de i disse dager sender ut brev til landets boligeiere. Formålet er å beregne nye ligningsverdier på landets boliger.

Nå må du passe på

Lover og regler Fra og med denne måneden har en rekke nye regler trådt i kraft som vil få innvirkning på deg som huseier.

Ferdigattest og brukstillatelse

Lover og regler Formelt skal alle boliger ha brukstillatelse eller ferdigattest. Denne dokumentasjonen er blant annet viktig overfor forsikringsselskap og bank når...

Kjøpt som den er

Lover og regler Nesten alle brukte boliger selges i dag med en generell ansvarsfraskivelse av typen "kjøpt som den er". Hva betyr dette for kjøpers rettigheter og...

vilkårene
Avbryt

Velkommen til viivilla.no!

Som medlem på viivilla.no er du en del av Vi i Villa - din tipser i villahverdagen.

På viivilla.no kan du få svar på dine spørsmål, snakke med andre kunnskapsrike villaeiere, si hva du mener i Villapanelet, delta i konkurranser og ta del i Vi i Villas unike tilbud samt mye mer.

Viivilla.no er en plattform i stadig utvikling for å kunne være din beste tipser i villahverdagen!

Dersom du har problemer eller spørsmål om noen av våre tjenester kan du sende en epost til einar.vestheim@bonnier.no. 

Trykk OK for å registrere deg som bruker på viivilla.no. 

Husk å oppdatere din profil med opplysninger ved å trykke på "Min side" oppe til høyre når du har logget inn. Opplysningene brukes når du deltar i konkurranser osv.

Med vennlig hilsen

Viivilla.no