Bilde: Colourbox

Mangler ved boligkjøp

Lover og regler

I denne artikkelen vil vi informere nærmere om hvilke grunnlag som etter avhendingsloven kan medføre at leiligheten/ boligen er mangelfull.

Vesentlighetsvurdering
Dersom en eiendom etter en skjønnsmessig helhetsvurdering skulle vise seg å være i ”vesentlig dårligere stand” enn kjøper kunne forvente, vil eiendommen ha en mangel i lovens forstand. Dette selv om det er avtalt at eiendommen er solgt  ”som den er” (”as is”). Vurderingen forutsetter ikke noe klanderverdig forhold fra selgers side.  Et sentralt moment i vurderingen av om boligen er i vesentlig dårligere stand enn forventbart, er å se på hva det vil koste å reparere  feilene (manglene) i forhold til kjøpesummen. Avgjørelser fra domstolene viser at dersom utbedringskostnadene utgjør 4-6 % av kjøpesummen, vil det kunne være en mangel ved eiendommen som gir kjøper rett til prisavslag, reparasjon for selgers regning, og i de mest ”alvorlige” tilfellene heving (  kjøper tilbakeleverer eiendommen og selger tilbakeleverer kjøpesummen). Kjøper vil i tillegg kunne få erstattet de økonomiske tap som har oppstått pga mangelen (kontraktsbruddet fra selger). 

Kostnadene med å utbedre feilene er ikke det eneste momentet som inngår i vesentlighetsvurderingen. Det er en sammensatt vurdering der en rekke momenter er relevante. Dersom man f.eks kjøper en bolig til 2 millioner, og en vegg som viser seg å være pill råtten koster 60.000-80.000 å utbedre, vil det i utgangspunktet være en for lav kostnad til å utgjøre en mangel etter avhendingsloven, forutsatt at selger ikke har hatt kunnskap om det, og du som kjøper vil ikke ha noen krav, og må følgelig dekke utbedringen av skaden selv.

Utgangspunktet i en vesentlighetsvurdering er å sammenligne hva du etter informasjon gitt i salgsoppgave, takst og på visning kunne forvente å få, og hva du i realiteten har fått.

Artikkelforfatteren, advokat Vegard Syvertsen fra Advokatfirma Grande & Co er ekspert på viivilla.no - Send inn dine spørsmål her!

Opplysningsmangler
Dersom selger har vært uærlig og holdt tilbake opplysninger om forhold ved eiendommen denne kjente eller måtte kjenne til,  f.eks  at vannet fra dusjen ikke renner mot sluk pga motfall, eller at det ved kraftig nedbør lekker vann fra taket, vil dette kunne utgjøre en mangel.  Det samme gjelder dersom det er gitt feil opplysninger bevisst eller ubevisst,  vil dette også  kunne utgjøre en mangel.

Både når det gjelder ufullstendige og uriktige opplysninger, stilles det opp krav om at opplysningene kan sies å ha virket inn på avtalen, enten slik at kjøper ikke ville ha kjøpt, eller kjøpt til en lavere pris, dersom vedkommende hadde fått opplysningen før kjøpet.

Noen forsikringsselskaper fremstiller det slik at kravet er at du ikke ville kjøpt boligen om du hadde fått de aktuelle opplysningene, men det mener vi ikke er en riktig forståelse av loven. Vi mener det er tilstrekkelig at du ville gitt bud med forbehold om nærmere undersøkelser eller et lavere bud pga at du har tatt hensyn til de nye opplysningene.

Det er viktig å være klar over at selger  er ansvarlig også for opplysninger som gis av andre i forbindelse med salgsprosessen, f.eks i annonser, prospekt (megler) , takstrapport (takstmann) osv.  Dersom  selgers ufullstendige eller uriktige opplysninger utgjør en mangel etter loven, vil det gi kjøper de samme sanksjonsmuligheter som der eiendommen er i vesentlig dårligere stand, dvs rett til prisavslag, kostnadsfri utbedring, heving og/ eller erstatning.

Rettshjelpsordninger
De aller fleste som eier leilighet/ bolig har tegnet innboforsikring, eller har villaforsikring.  Alle innboforsikringer og villaforsikringer har rettshjelpsordning, som innebærer at dersom du er i en ”tvist” med din selger av eiendommen, kan få dekket 80 % av de løpende advokatutgiftene, inntil kr 80.000 eller 100.000. Du betaler kun 3-4000 kr i egenandel og 20 % av de løpende advokatutgiftene.  Dette er en gunstig ordning som innebærer at de fleste som ønsker juridisk bistand i etterkant av et bokligkjøp, har råd til det.

Anbefalt av redaksjonen

26 april 2011

På tide å planlegge vårens prosjekter

De fleste føler nok at vårsesongen er langt unna, men for dem som har lyst til å bygge nytt når sola begynner å varme igjen er det ingen tid å miste....

Håndverkere som ringer på døra

Dette bør du passe på om håndverkere uoppfordret ringer på døra og tilbyr håndverkertjenester.

Håndverkertjenester - tips og råd

Håndverkertjenester er ofte en kilde til konflikter. Her gir advokat Vegard Syvertsen råd.

Bli mer kritisk ved boligkjøp

I løpet av de siste par årene viser dommer fra både Høyesterett og lagmannsrettene i Norge at det ikke har blitt enklere å være boligkjøper, ved at det...

Slik unngår du unødvendige nabokonflikter

Sommeren nærmer seg, og like sikkert som at snøen smelter er det at nabokonfliktene trapper seg opp. Men hva er det som gjelder, hvilke rettigheter og...

Hva er skikk og bruk i hagen?

Når bør man klippe gresset, er det greit å spise lunsj i badetøy og kan man sprade naken rundt i hagen? Vi har spurt en folkeskikkekspert om hva som er...

Trær er kilde for nabokonflikt

Mange nabokonflikter har sin bakgrunn i trær. Pene trær. Stygge trær. Trær som stjeler utsikten. Trær som tar ettermiddagsolen. For villaeiere har...

Nabokonflikter - hvilke regler gjelder?

I denne artikkelen gir advokat Vegard Syvertsen informasjon om de mest sentrale bestemmelsene i naboloven, som regulerer rettigheter og forpliktelser...

Arbeidsulykker kan ramme lommeboka di

Skal du leie inn arbeidskraft for å utføre arbeid hjemme? Da bør du undersøke om du er godt nok forsikret. Det kan nemlig bli dyrt dersom arbeideren...

Svindlere i anmarsj

Like sikkert som snøen forsvinner om våren, dukker svindlerne opp hos villaeiere. Noen tilbyr seg å reparere taket ditt, andre skal skifte takrenner,...

Kan vi stole på håndverkeren?

Håndverkere hjelper deg med å realisere drømmen om blant annet et penere bad, eller et funksjonelt kjøkken. For noen kan imidlertid denne drømmen bli...

Feller når du lager ny utleiedel

Planlegger du å lage en utleiedel i boligen din, bør du passe deg for disse 11 fellene.

Ferdigattest og brukstillatelse

Formelt skal alle boliger ha brukstillatelse eller ferdigattest. Denne dokumentasjonen er blant annet viktig overfor forsikringsselskap og bank når...

Trampoline-reglene du ikke visste om

Hvordan var det der med naboen igjen?

Kan du flaggreglene?

Det er ikke bare bare å heise flagg i hagen, det finnes både flaggregler og kanskje også naboer å ta hensyn til. Vi hjelper deg med det du trenger å...

vilkårene
Avbryt

Velkommen til viivilla.no!

Som medlem på viivilla.no er du en del av Vi i Villa - din tipser i villahverdagen.

På viivilla.no kan du få svar på dine spørsmål, snakke med andre kunnskapsrike villaeiere, si hva du mener i Villapanelet, delta i konkurranser og ta del i Vi i Villas unike tilbud samt mye mer.

Viivilla.no er en plattform i stadig utvikling for å kunne være din beste tipser i villahverdagen!

Dersom du har problemer eller spørsmål om noen av våre tjenester kan du sende en epost til einar.vestheim@bonnier.no. 

Trykk OK for å registrere deg som bruker på viivilla.no. 

Husk å oppdatere din profil med opplysninger ved å trykke på "Min side" oppe til høyre når du har logget inn. Opplysningene brukes når du deltar i konkurranser osv.

Med vennlig hilsen

Viivilla.no