Bilde: Getty Images

Dette må du vite før du leier ut boligen

Lover og regler

Skal du leie ut deler av boligen din? Her får du oversikten over hvilke regler du må forholde deg til ved oppsigelse av leieforholdet.

Sommeren er høysesong for å inngå og avslutte leieforhold mellom huseier og leietaker.

Ved skoleårets slutt er det mange som skal ut i jobb, studere i en ny by eller som har funnet et annet sted å bo – og dermed trenger et sted å bo.

Vi har derfor tatt et prat med vår ekspert på eiendomsrett, advokat Elisabeth Bartnes Sylten, om de viktigste reglene ved oppsigelse av leieforhold – som er lurt å kunne når du inngår kontrakten.

Ifølge Sylten har mange god oversikt over regelverket, men det er noen tvister som går igjen.

– Dette er gjerne tilfeller hvor leietaker og utleier er uenige i tilbakebetaling av depositum, manglende vedlikehold og ansvar for skader i boligen, sier Sylten.

– Ta bilder og ta vare på SMS

Hun har derfor noen gode tips til deg som skal si opp leieforholdet eller som skal inngå et nytt leieforhold.

– Jeg anbefaler at både du som leietaker og utleier tar vare på SMS og e-poster fra den andre. Da er det enklere å gå tilbake for å se hva som faktisk ble avtalt mellom partene, om det skulle oppstå en tvist, sier hun.

Sylten anbefaler også at begge parter signerer en overtagelsesprotokoll ved både leieforholdets start og slutt, der man skriver ned det man har blitt enige om. På den måten slipper man unødvendige tvister.

– Det kan også være nyttig å ta bilder ved starten av leieforholdet. Da kan leietaker enkelt dokumentere at det spesifikke forholdet var slik ved innflytting, sier hun.

Sammen med Sylten har vi derfor satt opp en oversikt over hva du som huseier trenger å vite ved oppsigelse av leiekontrakten.

Dette er hovedreglene ved oppsigelse av leiekontrakt:

Leieavtalen og husleieloven regulerer leieforholdet mellom leietaker og utleier, deriblant også reglene ved oppsigelse.

Hovedregelen i husleieloven er en oppsigelsestid på tre måneder (jf. husleieloven § 9-6 første ledd). For leiekontrakter der leietaker har adgang til en annens bolig (som hybel), skal oppsigelsesfristen være på én måned (jf. § 9-6 annet ledd).

Hvis du og leietaker har inngått en tidsbestemt leieavtale, kan ikke avtalen sies opp – dersom du som utleier har opplyst leietakeren skriftlig om at leieavtalen ikke kan sies opp.

Dersom du som utleier ikke har opplyst skriftlig at leieforholdet ikke kan sies opp, kan leieavtalen sies opp etter fristene som er nevnt over.

Utleier og leietaker kan også avtale lengre oppsigelsestid enn bestemmelsene i huseieloven § 9-6.

Gyldige og ugyldige oppsigelsesgrunner

En tidsubestemt leieavtale kan etter husleieloven (§ 9-5 annet ledd) bare sies opp av utleieren dersom:

a) Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden.

b) Riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes.

c) Leieren har misligholdt leieavtalen.

d) Det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Dersom leietakeren har adgang til en annens bolig (som hybel), kan utleieren si opp en tidsbestemt leieavtale uten bestemmelsene i husleieloven § 9-5 annet ledd.

Hvis leietaker vil bryte en tidsbestemt kontrakt

Dersom det er opplyst skriftlig at leieavtalen ikke kan sies opp, løper den i utgangspunktet ut leietiden.

Det vil si at leietaker i utgangspunktet må betale leie ut leietiden uavhengig om han bor der eller ikke. Hvis leietaker ikke betaler leien, kan utleier kreve det økonomiske tapet dekket.

Dersom leietakeren finner en ny leietaker, og utleier inngår leiekontrakt med denne, vil det økonomiske tapet være den perioden utleier ikke fikk leieinntekt.  

Disse formkravene gjelder ved oppsigelse

Oppsigelse fra deg som utleier skal være skriftlig (jf. husleieloven § 9-7 første ledd). I den skriftlige oppsigelsen skal begrunnelsen for oppsigelsen opplyses.

I tillegg skal det opplyses om at dersom leieren ikke protester innen en måned mister han retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven (§ 13-2 tredje ledd bokstav c).

Dersom oppsigelsen ikke oppfyller formkravene er den ugyldig. Det vil si at leietakeren kan se bort fra oppsigelsen og fortsette å bo i boligen.

Utleieren kan imidlertid sende en ny oppsigelse som oppfyller kravene. Da løper det en ny frist fra denne oppsigelsen ble mottatt av leietaker.

Protest ved oppsigelse

Leietaker kan protestere skriftlig til utleier innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt (jf. husleieloven § 9-7 annet ledd).

Dersom leietaker ikke protesterer mot oppsigelsen innenfor fristen, kan ikke leietaker senere hevde at oppsigelsen ikke var saklig begrunnet eller virket urimelig.

Dersom leietaker protesterer skriftlig innenfor fristen, faller oppsigelsen bort, med mindre ikke utleier reiser søksmål mot leietaker innen tre måneder etter at leietakerens frist løp ut. 

Disse kravene kan du som utleier stille ved oppsigelse

Når leieforholdet nærmer seg slutten, kan du som utleier holde visninger for å finne nye leietakere.

Dersom leietaker selv sier opp leieforholdet må personen flytte ut og vaske etter seg innen oppsigelsesfristen løper ut.

Det kan også være greit for begge partene at man avtaler et møte før utflytting, hvor man går igjennom boligen sammen for å se om den er i den stand den skal være.

Dersom det er skader på boligen, som leietaker er ansvarlig for, har leietaker mulighet for å rette opp disse før han flytter ut.

Når kan man heve leieforholdet?

Utleier kan heve leieavtalen hvis det er vesentlig mislighold fra leietakerens side. Vesentlig mislighold er:

a) Hvis leietaker ikke betaler leie eller oppfyller andre krav som følger av leieavtalen.

b) Hvis leietaker til tross for skriftlig varsel fra utleier ikke holder vedlikeholdsplikten eller forsetter å opptre på en måte som er alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere.

c) Hvis leietaker uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre, og ikke avslutter dette forholdet til tross for skriftlig advarsel fra utleier.

d) Hvis leietaker uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt, og ikke avslutter dette forholdet til tross for skriftlig advarsel fra utleier.

e) Hvis leietaker for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å opphøre leieavtalen.

Hold deg oppdatert på siste nytt innen hus og bolig – meld deg på nyhetsbrevet vårt her!

Kommentarer

Når du kommenterer må du bruke ditt egentlige navn. Vær saklig, respekter andres meninger og husk at mange leser det du skriver. Brudd på reglene kan føre til utestengelse. 

28 juni 2016
Mer om Lover og regler

På tide å planlegge vårens prosjekter

Lover og regler De fleste føler nok at vårsesongen er langt unna, men for dem som har lyst til å bygge nytt når sola begynner å varme igjen er det ingen tid å miste. Advokat Vegard Syvertsen gir deg oversikt over de viktigste byggesaksreglene.

Håndverkere som ringer på døra

Lover og regler Dette bør du passe på om håndverkere uoppfordret ringer på døra og tilbyr håndverkertjenester.

Håndverkertjenester - tips og råd

Lover og regler Håndverkertjenester er ofte en kilde til konflikter. Her gir advokat Vegard Syvertsen råd.

Bli mer kritisk ved boligkjøp

Lover og regler I løpet av de siste par årene viser dommer fra både Høyesterett og lagmannsrettene i Norge at det ikke har blitt enklere å være boligkjøper, ved at det stilles strengere krav til kjøper enn til selger dersom det oppdages en feil.

Slik unngår du unødvendige nabokonflikter

Lover og regler Sommeren nærmer seg, og like sikkert som at snøen smelter er det at nabokonfliktene trapper seg opp. Men hva er det som gjelder, hvilke rettigheter og...

Hva er skikk og bruk i hagen?

Lover og regler Når bør man klippe gresset, er det greit å spise lunsj i badetøy og kan man sprade naken rundt i hagen? Vi har spurt en folkeskikkekspert om hva som er...

Trær er kilde for nabokonflikt

Lover og regler Mange nabokonflikter har sin bakgrunn i trær. Pene trær. Stygge trær. Trær som stjeler utsikten. Trær som tar ettermiddagsolen. For villaeiere har konfliktene vært en slager i alle år.

Nabokonflikter - hvilke regler gjelder?

Lover og regler I denne artikkelen gir advokat Vegard Syvertsen informasjon om de mest sentrale bestemmelsene i naboloven, som regulerer rettigheter og forpliktelser...

Arbeidsulykker kan ramme lommeboka di

Lover og regler Skal du leie inn arbeidskraft for å utføre arbeid hjemme? Da bør du undersøke om du er godt nok forsikret. Det kan nemlig bli dyrt dersom arbeideren...

Svindlere i anmarsj

Lover og regler Like sikkert som snøen forsvinner om våren, dukker svindlerne opp hos villaeiere. Noen tilbyr seg å reparere taket ditt, andre skal skifte takrenner, og noen spesialiserer seg på brannstiger. Eldre huseiere i eldre boliger er favorittofrene. Svindlerne er ute etter penger, og bruker vinterhalvåret til å tenke ut lure knep.

Kan vi stole på håndverkeren?

Lover og regler Håndverkere hjelper deg med å realisere drømmen om blant annet et penere bad, eller et funksjonelt kjøkken. For noen kan imidlertid denne drømmen bli...

Feller når du lager ny utleiedel

Lover og regler Planlegger du å lage en utleiedel i boligen din, bør du passe deg for disse 11 fellene.

Ferdigattest og brukstillatelse

Lover og regler Formelt skal alle boliger ha brukstillatelse eller ferdigattest. Denne dokumentasjonen er blant annet viktig overfor forsikringsselskap og bank når byggelånet skal konverteres og forsikringer skal tegnes.

Trampoline-reglene du ikke visste om

Lover og regler Hvordan var det der med naboen igjen?

Kan du flaggreglene?

Lover og regler Det er ikke bare bare å heise flagg i hagen, det finnes både flaggregler og kanskje også naboer å ta hensyn til. Vi hjelper deg med det du trenger å...