Å kjøpe en bolig for utleie kan være lønnsomt.
Å kjøpe en bolig for utleie kan være lønnsomt. Bilde: Colourbox

Utleie: Lei ut – og spar penger

Personlig økonomi

Å kjøpe en ekstra bolig, for utleie kan gi gode inntekter over tid. Styrer du unna feller unngår du også overraskende skattekrav.

─ Det krever litt innsats  å skaffe seg kapital på denne måten, likevel er det mange som leier ut bolig for å tjene ekstra penger på utleie, sier Rune Pedersen i ABC-penger.

Tall fra den siste leiemarkedsundersøkelsen, som ble offentliggjort av Statistisk sentralbyrå 4. kvartal 2011, viser at gjennomsnittlig leiepris på landsbasis nå er kr. 6 380 kroner. I Oslo og Bærum er gjennomsnittsprisen 8 898 kroner.

Antall utleieboliger på finn.no er i dag ca 12 000 til 16 000, ifølge tall fra Gratismegler.no.

28 prosent-regelen

─ Dersom boligen skal leies ut må leieinntektene beskattes med 28 prosent. Dette er viktig å få med seg, sier Pedersen.

Regelen gjelder for alle typer utleieboliger, uavhengig av størrelse. Hvis du selger boligen uten å ha oppfylt kravet om å ha bodd i den i minst 12 av de siste 24 månedene,  får du skattekrav på 28 prosent av salgsgevinsten.

Hvis du har oppfylt kravet om botid i egen eiendom de siste 12 månedene,  er salg av boligen skattefritt. Kontraktsmøte for deg og boligkjøper er gjeldende salgsdato. 

Regelen er viktig å overholde for å unngå stor ekstraregning ved boligsalg. Hvis du kjøpte bolig i 1999 for 1 000 000 kroner som du selger i 2012 for 2 500 000 kroner, vil nettogevinsten bli ca 1 400 000 kroner når dokumentavgift og meglerhonorar er trukket fra.

Om du leier ut boligen mer enn 12 måneder før du selger,  vil myndighetene ta 28 prosent av gevinsten i skatt. Dette  vil utgjøre et beløp på 392 000 kroner.     

Foreldre som ønsker å kjøpe bolig til sine barn, bør derfor overføre boligen i barnets navn for å unngå skattekrav ved salg. Hvis foreldrene står oppført som eiere av boligen, fremfor barnet, vil de få et skattekrav på gevinsten på 28 prosent når boligen selges.   

Dersom utleieboligen er gammel,  kan det være behov for vedlikehold av eiendommen. Utbedringer av utleieboligen er fradragsberettiget i selvangivelsen.

Alle utgifter i forbindelse med utleievrirksomheten er fradragsberettiget. Renter er fradragsberettiget uansett.

Det er forskjell på oppussing og oppgradering. Oppusing, bringe det tilbake til samme standard er fradragbrettiget. For eksempel dersom det er tepper på gulvene, må det pusses opp med nye tepper.

Oppgradering er det ikke, men det legges til kostprisen på bolig. Oppgradering av boligen defineres som standardheving. Dersom det var tepper på gulvene og de byttes ut med parkett regnes det som oppgradering. Det får dermed betydning hvis salget er skattepliktig.

Krever langsiktlighet

─ Rentefond og aksjefond er mindre arbeidskrevende enn å utleie, mener Rune Pedersen. Her er det bare å lene seg tilbake og overlate alt ansvaret til fondsforvaltere.  Men,  her kan man risikere både oppturer og nedturer rent investeringsmessig.

Ved boligutleie må man også ta høyde for dårlige betalere, hyppig utskiftning av leietagere osv. Dersom man bruker solide utleiekontrakter, kan imidlertid mye reguleres og trøbbel minimeres for eier av utleieboligen.

Over tid det vil det være svært sannsynlig at det er mulig å tjene penger på å leie ut bolig, for å generere kapital, sier Pedersen.

Man kan minimum regne med 4 prosent økning per år på lik linje med lønnsutviklingen ved utleie. Boligprisene har steget jevnt og trutt over lang tid. I sentrale strøk vil det dessuten stort sett alltid være et godt marked for utleie-boliger. 

15 prosent-regelen

Fra 1. januar i år har banker og kredittforetak innført en ny regel med minimum 15 prosent egenkapital ved kjøp av egen bolig. Dette betyr at noen faller utenfor boligmarkedet og må leie i flere år før de har mulighet til å spare opp egenkapital.

Dermed vil etterspørselen etter utleieboliger stige, antar Pedersen. Dette betyr igjen at flere har behov for utleie-bolig i fremtiden, noe som igjen kan gjøre det enda mer attraktivt å kjøpe en ekstra bolig for utleie.

Bankene kan imidlertid fravike regelen i enkelttilfeller dersom et par tar opp lån sammen, der begge to har trygge jobber med høy inntekt.

Noen velger denne formen for ekstra kapitaltilførsel hvis de har mulighet for å eie to eller flere boliger. På sikt vil gevinsten som regel alltid være positiv.

Enkelte ønsker å skaffe seg en bolig nummer to for å sikre seg ekstra pensjonskapital eller for å gi bolig til sine barn eller for å øke sin formue, som barna kan arve.

For bergning av lønnsomhet ved utleie se ABCnyheter

27 april 2012

Ikke gå i denne økonomiske fellen i sommer

Med litt ekstra penger på kontoen kan sommeren bli en dyr fest.

Har du satt opp budsjett for året?

Med et budsjett er du bedre rustet til å møte de økonomiske utfordringene året bringer. Vi viser deg hvordan det gjøres.

Økonomiske tips for julestria

Slik takler du julestria uten å tømme lommeboka helt.

Forbrukerøkonomens sju råd

Vi i villas økonomiekspert gir deg sju råd om hvordan du tar grep om privatøkonomien.

Gode forhold tross krise

Renten er på vei oppover. Det plager ikke det norske folk. Vi har hatt det bra under krisa.

Hva bør du gjøre med rentepengene?

Hva bør du gjøre med pengene nå som renta går ned?

Sparing i tunge tider

Tunge tider til tross – nordmenn sparer fremdeles penger. Og de fleste setter dem i banken.

Konvertering av byggelån

Byggelånet kan, som vi tidligere har berørt, sees på som en "kreditt" og ikke som et vanlig lån.

Bør du binde renta?

I dag får du fastrentelån rundt fire-tallet - bør du binde eller ikke binde renta?

Spar 15 000 med enkle tiltak

Her er sparetips for deg som trenger å stramme inn livreima. Med enkle grep kan du spare 15 000 kroner årlig i hjemmet.

Hytteselgere må være tålmodige

Tålmodighet er en dyd i dagens hyttemarked.

Omgå arveavgiften med årlige gaver

Det økte fribeløpet for gaver gjør det lettere å arve seg til rikdom, men det kan ikke brukes som smutthull for å overføre eiendom.

Har ikke råd til å arve – frykter konflikt

Hele 3 av 4 nordmenn kjenner noen som er blitt uvenner på grunn av arv. Den samme høye andelen sier dessuten at de er usikre på om de har råd til å...

Eiendom og arv – hva koster det?

Det kan bli dyrt å arve eiendom, særlig gjelder dette for familier med verdifulle hus og hytter og/eller få arvinger.

Kritiserer egen bransje

BYGGmax-sjef Magnus Agervald går ut mot bransjen han selv er en del av, og kritiserer kollegaers manglende vilje til å publisere priser og lagerstatus...