1. Hvor skal dere bygge?
Det er viktig å bosette seg på et sted dere vil trives. Ting å ta hensyn til er utsikt, avstand til jobb og skole, og til butikker og andre servicetilbud. Tenk fremover, og sjekk hvordan reguleringsplanene for stedet ser ut. Disse planene får du hos kommunen.
Det er ikke sikkert den fine utsikten er så mye å skryte av om det dumper ned en boligblokk foran dere om noen år. Tomtas beskaffenhet er også viktig. Er det en bratt skråning full av store steiner og trær, fordyrer du husbyggingen med sprenging, graving og hogging før grunnmuren kan oppføres.
Ligger tomta trøblete til, kan det også bli dyrere å koble seg på vann- og kloakknettet.
Å finne en ledig tomt å bygge på, er ikke så lett – i hvert fall ikke hvis du bor i sentrale strøk.
– I utkantstrøk er det både billigere og bedre tilgang på tomter, men det beste er kanskje å dra rundt i din kommune og sjekke om det er noen ledige flekker, eller å henvende deg til noen av de store boligaktørene i det området du bor i, tipser Per Jæger, direktør i Boligprodusentenes Forening.
– Det er også mange som får en tomt fradelt fra foreldrenes eiendom, men de fleste tomter er dessverre bundet opp. Sjekk reguleringsplanene, og husk at mange eiendomsmeglere også sitter på tomter til salgs, sier Roger Mikalsen hos SL3-Bygg, Eksjöhus’ representant i Østfold.
Når dere har bestemt dere for å bygge, må dere søke kommunen om byggetillatelse, og sende ut nabovarsel til dem som bor rundt tomta deres.
Å få byggetillatelse tar gjerne tre måneder, så sett av god tid til planleggingsfasen.
2. Hva slags hus skal dere velge?
Du har sikkert drømmer om hvordan huset deres skal se ut. Skal du få en arkitekt til å tegne en helt spesiell bolig til dere, eller skal du gå for et såkalt kataloghus?
– 90 prosent av dem som bygger hus, velger et kataloghus. Da får du mest igjen for pengene, mener Per Jæger.
– Huset har da en oppskrift, i form av bedriftens standardiserte byggedetaljer, som tømreren følger hver gang, og resultatet er gjennomprøvd. De fleste firmaene aksepterer at det gjøres mindre tilpasninger av deres katalogmodell. Det er mye større sjanse for at noe går galt underveis dersom du velger et hus arkitekten har tegnet spesielt til deg. Hvis du er klar på at du vil ha et særegent hus og bestemme mye selv, så gå for arkitekttegnet, men vær klar over at risikoen for byggtekniske problemstillinger vil øke, mener Jæger.
Hus fra Eksjöhus. Foto: Eksjöhus.
– Husbyggingen går dessuten raskere om du velger et kataloghus, siden du setter bort hele prosessen til én leverandør. Da tar det som regel ni måneder fra du bestemmer deg, til du kan flytte inn, sier Mikalsen hos Eksjöhus.
Før dere oppsøker arkitekt eller en husleverandør, tenk igjennom hva som er viktig for dere.
Vil dere ha mange etasjer? Hvordan skal romfordelingen være? Hvilken oppvarmingsmetode vil dere bruke i huset? Og ikke minst, hvilket materiale skal huset bygges i?
De fleste hus i Norge er bygget i trevirke. Vil du ha et murhus, vær forberedt på at det blir dyrere.
Apropos penger: Det første dere bør gjøre, er å ta et møte med banken. Hvor stort lån dere kan få, og hva dere har av eiendom fra før, spiller en stor rolle i vurderingen av hva slags hus dere kan bygge.
3. Hvem skal bygge huset?
Hvor mye tid er dere villige til å bruke på administrering av byggeprosjektet? Den som vil fikse det meste selv, hyre inn underleverandører og håndverkere, må være forberedt på at dette fort kan ta ekstremt mye tid og også kreve mye kunnskap.
– Det er godt under tusen personer i året som står for alt selv – det er mye mer arbeid enn du tror, bedyrer Per Jæger i Boligprodusentenes Forening.
– Som privatperson mangler du sannsynligvis det nettverket du trenger for å få alt til å gli smertefritt, og det blir vanskelig å få en jevn fremdrift. Få uansett hjelp til å fylle ut byggesøknaden. Du må også innse at det å ha totalansvaret for et bygg, er en stor risiko å ta om noe går galt, sier Jæger.
Så selv om du vil ha et arkitekttegnet hus, lønner det seg ofte å ha en byggeleder som får ansvaret for å hyre inn arbeidere og underleverandører. Da gjør han det meste av jobben, og du trenger «bare» å stå for valgene om hvordan huset skal bli.
De langt fleste går altså for et kataloghus. Men hvilken leverandør skal du velge?
– Det er mange å velge mellom på det norske markedet. Bruk gjerne flere måneder før du bestemmer deg for hus og hvem som skal levere det. Husk at dere skal samarbeide gjennom et helt år, og det er viktig at dere forstår hverandre. Hos Eksjöhus prøver vi å spille med åpne kort i forhold til kostnader, og vi er opptatt av å gi raske tilbakemeldinger, forteller Roger Mikalsen.
– Kan man spare penger på å gjøre noe av arbeidet selv?
– Jeg anbefaler heller at dere bruker tida på planlegging og gode valg. Det er mulig å gjøre f.eks maling og tapetsering, men det er ikke så mye å spare på dette. Det kan også medføre heft, siden vi da kanskje må utsette ferdigstillelsen mens dere jobber, forklarer Mikalsen.
– Ja, det er mange valg som må taes. Og når du først har tatt disse valgene, ikke gå så mye rundt i huset slik at du får nye ideer – det kan bli dyrt, ler Per Jæger.
4 Ferdigstilt uten trøbbel
Velger du et ferdighus, er du stort sett godt sikret mot at ting går galt underveis i byggingen, da entreprenøren har hele forsikringsansvaret for husprosjektet.
Det er likevel noe du må passe på:
– Sørg for å velge et foretak som er med i en bransjeforening, da står du trygt om det skulle oppstå tvister, sier Jæger hos Boligleverandørens Forening. Og bruk en standardkontrakt, det er viktig. Bygger du selv, må du sørge for at alle kontroller er utført, og at du er godt nok forsikret.
– Få en skikkelig beskrivelse av hva som er inkludert i tilbudet fra leverandøren. Det er viktig for både oss og kunden at resultatet blir slik de har tenkt seg, fremholder Roger Mikalsen hos Eksjöhus.
Han understreker at du bør sjekke at alle leverandører både har kunnskapen som skal til, evnen og økonomien til å levere drømmehuset:
– Det er mange cowboyer i bransjen. Sjekk kompetanse og referanser. Man skal også ha en garanti når man kjøper hus. Vi bruker en forsikring for å dekke dette garantiansvaret i fem år, sier Mikalsen.
Det siste dere bør gjøre før dere flytter inn i huset, er å ha en befaring med entreprenøren, helst et par uker før planlagt overtakelse og innflytting.
Gransk alle rom og flater, og noter eventuelle feil og mangler ved huset, slik at entreprenøren har muligheten til å utbedre før dere flytter inn i deres splitter nye hjem – som forhåpentligvis ble det drømmehuset dere hadde i tankene.
Pluss med arkitekttegnet hus
- Unikt. Du får nøyaktig det huset du og familien din har behov for, og trenger ikke å gå for kompromisser.
- Detaljene. Du har muligheten til å påvirke hver minste detalj, alt i fra hvor treverket skal komme fra til hvor du vil ha ekstra vinduer.
- Fleksibilitet. Om du kommer på ting underveis, er det enklere å få gjort ting annerledes når du er din egen byggherre.
- Arbeidsflyt. Engasjerer du en totalentreprenør, tar han ansvaret for arbeidstegninger, prosjektering, at lover og forskrifter oppfylles, materialer, eget arbeid, og å sette ut oppdrag til underleverandører. Du får imidlertid bare ett ledd å forholde deg til.
Minus med arkitekttegnet hus
- Økonomi. Ofte dyrere og mindre forutsigbart hva sluttregningen blir. Det trenger imidlertid ikke å bli dyrere om du for eksempel kan gjøre en del av det innvendige arbeidet selv, bare ikke overvurder evnene dine – eller hvor mye tid det kommer til å ta.
- Krevende. Med større frihet kommer også mer ansvar, da du ikke har noen garantier på egeninnsatsarbeid.
- Lite erfaring. Ender ofte opp som et «prototyparbeid» der håndverkere skal utføre løsninger som de ikke er erfaring med fra tidligere. Risiko for senere vansker, også etter at reklamasjonstiden på 5 år har gått.
Pluss med kataloghus
- Smidigheten. Om du vil slippe å bruke altfor mye tid, kan det være deilig å få hjelp til alt fra håndtering av lover og forskrifter, det meste av papirarbeidet samt samordning av byggeleveranser og -tjenester. Dessuten har entreprenøren ansvaret for nødvendig sikring mot at ingen blir skadet på byggeplassen.
- Fast pris. Du har nesten prisen klar før du setter i gang. Du må imidlertid ofte betale for indeksregulert prisstigning frem til arbeidet på tomta starter. Det kan være fornuftig å søke fagekspertise til hjelp for å fastsette nøyaktig hva som inngår i kontrakten.
- Trygghet. Du har mulighet til å «prøvebo» det nye huset ditt ved å besøke et av entreprenørens eventuelle visningshus.
Minus med kataloghus
- Kompromiss. Selv om utvalget er stort, og leverandørene ofte er lydhøre for forandringer, er det fortsatt begrensninger som gjør at du kanskje ikke får til drømmehuset ditt nøyaktig slik du hadde tenkt deg.
- Materialvalg. Ikke bare blir du begrenset av planløsning og bindingsverk, men i visse tilfeller må du også holde deg til utvalgte leverandører når det kommer til for eksempel hvitevarer.