Har boligprisene nådd et for høyt nivå slik at det i seg selv er prisdempende? Er det bankenes restriktive utlånspraksis som virker inn, eller er bildet av boligmarkedet mer sammensatt?
− Vi vet at prisnivået på boliger i Norge har vokst mye over mange år, og ser at det har vært et omslag i boligmarkedet høsten 2013. Men frykten for at vi står foran et boligkrakk er betydelig overdrevet. Med fortsatt lønnsvekst, lave renter og betydelig arbeidsinnvandring vil det fortsatt være et press i boligmarkedet som vil sørge for stabile boligpriser. I enkelte områder vil vi kanskje se korreksjoner av boligpriser som har utviklet seg mye over lang tid, men det er ikke snakk om noe stort fall, sier styreleder i Norges Eiendomsmeglerforbund, Tormod Boldvik.
Tormod Boldvik, styreleder i Norges Eiendomsmeglerforbund.
Endring
−I motsetning til andre land som har opplevd prisfall i boligmarkedet, har vi i Norge heller ikke bygget for mange boliger, og det vil også være med på å opprettholde etterspørselen og et stabilt marked, mener Boldvik.
I undersøkelser Meglerinnsikt har gjort blant medlemmene av Norges Eiendomsmeglerforbund, har det gjennom flere år blitt undersøkt hvilke faktorer som påvirker boligmarkedet mest.
Da har blant annet faktorene forholdet til egen økonomi, lånerenten, arbeidsmarkedet, media, bankenes utlånsvilje og allmenn uro og forsiktighet, blitt vurdert av eiendomsmeglerne.
Det har også på dette området vært endringer det siste året.
Pessimisme
− Eiendomsmeglere over hele landet opplever at psykologien i boligmarkedet det siste halve året har blitt mer styrt av hva som blir skrevet og sagt i media. Selv om de fleste indikatorene i norsk økonomi tilsier et fortsatt positivt marked, har de mange negative oppslagene blitt en slags selvoppfyllende profeti, og dermed påvirket markedet i negativ retning. Er det mange nok pessimister i avisspaltene over tid, vil det til slutt få en effekt, sier Tormod Boldvik.
Da undersøkelsen startet i 2010 rådde det en positiv stemning i boligmarkedet, og optimismen til egen økonomi og renteutsiktene var de viktigste påvirkningsfaktorene. Medias rolle da hadde ikke så mye å si.
Det virkelige stemningsskiftet skjedde på forsommeren i år, da media ble ansett som den største påvirkningsfaktoren – nest etter bankenes utlånsvilje.
I den nyeste undersøkelsen i høst, har medias rolle kommet opp på delt førsteplass sammen med bankenes utlånsvilje, mens renten og forholdet til egen økonomi har havnet langt nede på skalaen.
– Det er viktig og riktig at media er opptatt av boligmarkedet. Medias fokus på dommedagsprofetier og boligbobler har imidlertid bidratt sterkt til usikkerhet i markedet, mener Tormod Boldvik, og etterlyser et mer nyansert bilde enn at «nå skyter boligprisene til værs» eller «nå stuper boligprisene». Selv etter svakere tall enn forventet høsten 2013, ligger kvadratmeterprisen i gjennomsnitt 1,7 prosent over oktober 2012-nivået.
Tips fra eiendomsmeglerne
Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendomsmeglerforetakenes Forening.
− Hva bør de som skal selge bolig gjøre nå?
− Normalt er det fornuftig å komme seg ut i markedet tidligst mulig på året, markedet er tradisjonelt på sitt beste da. Det viktigste av forberedelser er å gjøre boligen mest mulig presentabel. Det er viktig med ryddige, luftige rom, og vedlikehold som man typisk dytter på i hverdagen, er det nå lurt å ferdigstille. Mange glemmer uteområdene i forberedelsene. De som bor i hus, må gjøre adkomsten enkel og hyggelig. Husk for eksempel å måke og strø. De som bor i leilighet, glemmer ofte fellesarealene, men husk at dette er det første inntrykket man får, og det siste man etterlater seg. Prismessig tror vi selgere må ha edruelige forventninger også i 2014. Det er tvilsomt at vi vil få særlig stor prisstigning i år, sier Dreyer.
−Hva bør de som skal kjøpe bolig tenke på nå?
− Det viktigste som kjøper er å forberede seg godt. Hvis du er bevisst på hvor du ønsker å bo, så sett deg inn i nærområdet. Sjekk avstanden til de fasilitetene som er viktig for deg, og hva prisnivået i nærområdet ligger på. Det er alltid lurt å ha gått på en del visninger, da erfarer man mye som kan være nyttig den dagen du virkelig finner noe som kan være interessant. Når du kjøper, sett budsjettet før du begynner å by, og vær lojal mot dette også når følelsene påvirker deg i budforhandlingene. Ikke vær usikker hvis du er eneste budgiver, det er svært normalt i dagens marked, og skaper bare en bedre forhandlingssituasjon med selger, mener Dreyer.
Tips fra økonomen
Roger Bjørnstad, sjeføkonom, Samfunnsøkonomisk analyse.
−Er det lurt å kjøpe eller selge bolig nå eller vente?
− Det er usikkert hvordan boligprisene vil utvikle seg. For øyeblikket er det mange selgere på banen, og mange kjøpere er avventende. Vi vet ikke om denne tendensen er midlertidig eller om den vil vedvare utover i 2014. Boligprisene pleier å ta seg opp tidlig på året, men effekten vil nok svekkes av det store overskuddet av boliger som er nå, mener sjefsøkonom og boligekspert Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse.
− Høsten 2013 viste et helt klart taktskifte i boligmarkedet, med nesten tre prosent fall i prisene i snitt på landsbasis. Dersom man er ute etter en spesifikk bolig, er det ikke så avgjørende hva prisnivået er, da er det viktig å slå til mens den er til salgs. Det er heller ikke så viktig når man selv har en bolig å selge, og kan selge den i omtrent samme marked.
− Går renten opp eller ned våren 2014?
− Rentenivået er ikke så usikkert. Prisveksten på boliger fremover er langt mer usikkert. Renten kan til og med bli satt ned. Trolig vil rentenivået være på dagens nivå i lang tid.
− Har regjeringskiftet hatt noe å si for nedgangen i boligmarkedet?
− Taktskiftet i boligmarkedet skjedde før den nye regjeringen tok over styringen av landet, så her ser jeg ingen politiske endringer av betydning.